Team- und Projektleitung Ing. David Unterberger und Projekttechnikerin Anna Handler waren beim Exklusivprojekt “The Shore“ im 19. Bezirk in der Kuchelauer Hafenstraße 98 vor Ort und erzählen über die Highlights der Wohnhausanlage sowie die Herausforderungen während dem Bau.
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David: Mein Name ist David Unterberger, ich bin Teamleiter bei Neumayer Projektmanagement und wir werden euch heute unser exklusives Wohnprojekt in der Kuchelau “The Shore“ vorstellen.
Anna: Mein Name ist Anna Handler, ich bin Projekttechnikerin bei Neumayer Projektmanagement. Mein Aufgabenbereich bei diesem Projekt war es als Technikerin tätig zu sein, so wie das Management der Sonderwünsche.
David: Auftraggeber bei dem schönen Wohnbau war die WK Development. Das Leistungsbild von Neumayer Projektmanagement hat das Projektmanagement, die Örtliche Bauaufsicht und das BauKG beinhaltet. Wir sind in der Kuchelau im 19. Bezirk, in der Kuchelauer Hafenstraße 98 und wir haben hier 10 Gebäude mit insgesamt über 13.000 m² Wohnnutzfläche errichtet. Die 125 Einheiten sind alle in hoher Ausstattung realisiert worden. Wir haben eine Fußbodenheizung, eine Bauteilaktivierung, Sonderleistungen wie einen Concierge Service und ein Indoor- und Outdoor Fitnessstudio – also ein Full Service Paket für die Käufer. Die Energieversorgung für die Fußbodenheizung und die Bauteilaktivierung erfolgt über zwei nachhaltige Wasserwärmepumpen. Außerdem gibt es auch eine Strandanlage mit 10 Bootsanlegestellen.
© Neumayer Projektmanagement /Alexander Müller
© Neumayer Projektmanagement /Lukas Lerperger
David: The Shore ist direkt am Wasser gebaut. Die Wasserspiegelfläche ist in etwa gleich mit der Fundamentplatte, die auch zugleich dieselbe Ebene des Tiefgeschoßes darstellt. Bauen am Wasser birgt viele Herausforderungen: Man muss sich bereits vorher mit dem Hochwasserschutz auseinandersetzen und überlegen, wie das Gebäude abgedichtet wird. Fragen wie z.B.: „Was passiert bei einem Hochwasser“? müssen vorab geklärt werden. Hier muss man speziell mit dem Statiker Überlegungen anstellen, wie ein Auftreiben des Gebäudes verhindert wird. Bei The Shore haben wir die Baugrube mit Spundwänden gesichert und rund um das Baufeld die Spundwände geschlagen. Diese wurden dann mit bituminösen Schlössern abgedichtet. Circa 15 m unter dem Niveau war ein Sperrer, sprich wir haben die Spundwände in diese horizontale Sperre hineingerammt und konnten dann mit dem Aushub sukzessive fortfahren. Im nächsten Schritt haben wir mit der Grundwasserhaltung mit 17 Grundwasserabsenkbrunnen begonnen.
Das Niveau des Kuchelauer Hafens und der Bodenplatte ist in etwa ident, deshalb wurde bei The Shore eine wasserundurchlässige Bodenplatte errichtet. Die Außenwände im Untergeschoss sind ebenfalls als weiße Wanne bzw. als wasserundurchlässiger Beton errichtet worden.
© Neumayer Projektmanagement
David: Der Bau von The Shore ist direkt in die Zeit von Lieferengpässen, Rohstoffverknappungen und Energiekrise gefallen. Da ist mir ein Moment in Erinnerung geblieben, bei dem mitten im Rohbau die Leerrohre ausgegangen sind. Es waren plötzlich auf dem gesamten Markt keine Leerrohre zur Verfügung. Kann man sich vorstellen, was das mitten im Rohbau bedeutet, wenn mehrere 100 m Leerrohre vom Elektriker am Tag verlegt werden. Wir haben es dann mit unserem guten Netzwerk geschafft doch noch genug Leerrohre auf The Shore zu liefern und haben somit durch diesen Rohstoff- und Lieferengpass keinen Verzug aufgerissen.
David: Besonders wichtig war es, dass die Zusammenarbeit auf Augenhöhe funktioniert und das alle Projektbeteiligten das gemeinsame Ziel, das fertige Projekt, vor Augen haben. So funktioniert die Arbeit reibungslos und am Ende des Tages wird für den Bauherrn das beste Ergebnis erzielt.
Anna: NPM war die zentrale Anlaufstelle für die Koordination der Sonderwünsche. Die diversen Abwicklungen zwischen den Planern und die Angebotseinholungen bei den Unternehmen waren essenziell. Für ein maßgeschneidertes Wohnerlebnis wurde die Möglichkeit zur Individualisierung geboten. Dabei war es nötig sich mit den verschiedenen Projektbeteiligten während der laufenden Bauphase gegenseitig abzustimmen, damit jeder bestmöglich die Sonderwünsche abwickeln konnte.
© Neumayer Projektmanagement /Alexander Müller
© Neumayer Projektmanagement /NOIR
David: Im Haus 10 im Erdgeschoß wurde eine großzügige Wellnesslandschaft für die Eigentümer:innen errichtet. Unter anderem gibt es eine Sauna, ein Dampfbad und einen großzügigen Ruheraum.
Anna: Dem Bauherrn war es wichtig, das Projekt familienfreundlich auszuführen. Deswegen hat auch jede Erdgeschoßwohnung einen großzügigen Garten und es steht ein Kinderspielplatz sowie eine Sandkiste in der Mitte der Anlage zur Verfügung. Somit ist die Kinderfreundlichkeit gegeben und die Kinder können sich austoben.
Eintrag: 30.05.2023
1. Nach Jahren der Niedrigzinspolitik hat die EZB die Leitzinsen kontinuierlich angehoben. Welche Auswirkungen sehen Sie für die Bau- und Immobilienwirtschaft und kann man das aktuelle Geschehen mit Entwicklungen aus vergangenen Jahrzehnten vergleichen?
Die Anhebung der Leitzinsen hat starke Auswirkungen auf die Bau- und Immobilienwirtschaft. Die Finanzierungskosten haben sich durch die Zinserhöhungen verdoppelt. Es ist ungewiss, ob die errichteten Projekte zu den kalkulierten Preisen verkauft werden können. Die in kürzester Zeit gestiegenen Zinsen, als auch die neue Verordnung betreffend privater Wohnbaufinanzierung (KIM-V), haben zu einem starken Rückgang der Kreditnachfrage geführt. Der Immobilienmarkt ist verunsichert, daher werden Projekte teilweise zurückgestellt.
Die letzte Hochzinsphase gab es im Zuge der Finanzkrise im Jahr 2008. Der 3- Monats-Euribor ist damals kurzfristig auf über 5 % gestiegen und anschließend binnen eines Jahres auf unter 1 % gefallen. Dies ist jedoch nicht mit der derzeitigen Situation vergleichbar.
2. Die Dynamik rasch steigender Immobilienpreise hat sich in den letzten Monaten eingebremst. Was spricht mittel- und langfristig für wieder steigende Immobilienpreise und welchen Einfluss nehmen diese auf Finanzierungsmöglichkeiten von Immobilienentwicklungsprojekten?
Die Zinsen sollten sich laut Prognosen im 2. Halbjahr 2023 auf hohem Niveau stabilisieren, ab dem 2. Halbjahr 2024 ist mit leicht sinkenden Leitzinsen zu rechnen. In guten Lagen in Wien als auch im Speckgürtel rund um die Bundeshauptstadt, dürften, aufgrund der nach wie vor vorhandenen Nachfrage nach Immobilien, die Preise wieder anziehen. Infolge der seit August 2022 geltenden Verordnung für private Wohnfinanzierungen ist jedoch davon auszugehen, dass die Preisanstiege moderater ausfallen werden als in den Jahren davor.
Die Finanzierung von Immobilienprojekten wird dann wieder interessant, wenn der Zugang zu Wohnkrediten gelockert wird und die Konditionen, speziell für Projektfinanzierungen, wieder günstiger werden.
© Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
3. Vor dem Hintergrund des Klimawandels steigen Anforderungen an klima- und zukunftsfitte Gebäude – sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsgebäuden. Wie wirkt sich das auf Finanzierungsmöglichkeiten aus, welche Chancen schafft das für die Bau- und Immobilienwirtschaft?
Es werden Förderungen bereits stark an energiesparende Maßnahmen gekoppelt. Auch steigen durch diese Anforderungen die Kosten für die Errichtung von Projekten und somit die Finanzierungskosten. Für Jungfamilien wird es zusehends schwieriger die erforderlichen Eigenmittel in Höhe von 20 % aufzustellen, als auch die geforderte 40 %ige Schuldendienstquote (die Kreditrate darf max. 40 % vom Einkommen betragen) zu erfüllen.
Für die Bauwirtschaft bekommt die thermische Sanierung einen immer größeren Stellenwert. Ebenso sind die Banken bezüglich Sanierungsfinanzierungen gefordert bzw. wird zukünftig das Thema Nachhaltigkeit in der Kreditentscheidung und Bepreisung eine gewichtige Rolle spielen.
4. Sie treten im Juni in den wohlverdienten Ruhestand an. Was waren im Rückblick auf die Zusammenarbeit mit Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche die großen Veränderungen und Herausforderungen der letzten Jahrzehnte?
Die Ansprüche an die Bau- und Immobilienbranche sind stark gestiegen. Qualitativ hochwertiger Wohnraum wird stärker nachgefragt. Die Immobilienpreise sind kontinuierlich gestiegen – damit auch die Finanzierungskosten. Vor 10 Jahren war es noch undenkbar, dass sich eine Jungfamilie eine Immobilie um € 400.000,00 bis € 500.000,00 leisten kann. Dies wurde erst möglich durch das lange extrem niedrige Zinsniveau und der Möglichkeit der Absicherung dessen durch Fixzinskredite. Der Zuzug in Wien sowie im umliegenden Speckgürtel fordert laufend neuen Wohnraum Dadurch sind die Grundstückpreise stark noch oben geklettert, ebenso die Kaufpreise für Immobilien.
5. Welchen Stellenwert hat für Sie persönlich partnerschaftliche Zusammenarbeit und welchen Anteil hat diese an gemeinsamen Erfolgen?
Für mich ist es sehr wichtig, dass man mit einem verlässlichen Partner zusammenarbeitet. Das schafft gegenseitiges Vertrauen und man kann mit ruhigem Gewissen den Partner an Kunden weiterempfehlen. Partnerschaftliche Zusammenarbeit auf Augenhöhe ermöglicht uns als Kreditinstitut das Risiko von „Fehleinschätzungen“ zu minimieren. Der Finanzierungskunde bekommt im Gegenzug die Sicherheit, dass sein Projekt positiv abgeschlossen werden kann. Mögliche Nachfinanzierungen können schon im Vorfeld eingegrenzt bzw. gänzlich verhindert werden. Das positiv abgeschlossene Projekt zum kalkulierten Preis ist der beste Beweis für partnerschaftliche Zusammenarbeit und gemeinsamen Erfolg.
© Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
Eintrag: 17.05.2023
1. Welchen Prinzipien folgt modularer Raumzellenbau?
Yonne Szymusik: Modularer Raumzellenbau kombiniert scheinbare Widersprüche – einen sehr hohen Grad an standardisierten, planbaren Prozessen mit einem gleichzeitigen Höchstmaß an individueller Gestaltungsfreiheit. So kann im modularen Raumzellenbau jede einzelne Einheit ganz auf die jeweiligen Bedürfnisse der künftigen Nutzerinnen und Nutzer zugeschnitten werden. Und das mit einem Vorfertigungsgrad, wie ihn keine andere Baumethode bietet. Der modulare Raumzellenbau ist effizienter, schneller und auch nachhaltiger.
Adrian Altenstrasser: Beim modularen Raumzellenbau werden Module nahezu schlüsselfertig ab Werk geliefert. Auf der Baustelle finden lediglich die Montage um Abschlussarbeiten statt. Bei einer aus zwei Modulen bestehenden Wohnung sprechen wir hier im Innenausbau von einem Aufwand von rund 15 % im Vergleich zum konventionellen Bau. Dadurch können im modularen Raumzellenbau errichtete Objekte ab Planungsstart innerhalb von 8 bis 10 Monaten realisiert werden. Im konventionellen Bau sind hierfür zwei bis drei Jahre die Regel.
Samuel Domuta: Im modularen Raumzellenbau werden Arbeiten vor Ort durch Produktion und hohen Vorfertigungsgrad im Werk enorm reduziert. Damit alle Zahnräder ineinandergreifen sind vorausschauendes Projektmanagement und umfassende Planung besonders wichtig.
2. Unterliegt modularer Raumzellenbau technischen oder physikalischen Einschränkungen?
Adrian Altenstrasser: Aus logistischen Gründen beträgt die Maximalhöhe von Modulen 2,80 Meter, die Maximalbreite 4,70 Meter. Ist ein Transport von Modulen in maximaler Dimension aufgrund von örtlichen Gegebenheiten nicht möglich, können beispielsweise anstelle von drei großen, sechs kleinere Module eingesetzt werden.
Yvonne Szymusik: Modularer Raumzellenbau wird beispielsweise im Wohnbau, für Beherbergungsbetriebe, für Gastronomie, Gesundheits- und Bildungseinrichtungen oder auch für Büros erfolgreich eingesetzt. Weltweit am verbreitetsten ist modularer Raumzellenbau in den USA. Leidglich für Anwendungsgebiete in der Industrie oder im produzierenden Gewerbe sind Einsatzmöglichkeiten aktuell noch beschränkt.
Samuel Domuta: Aus bau- und sicherheitstechnischer Sicht sind in Zukunft Klassifizierungen für immer komplexere Anforderungen möglich.
© Fotos: Neumayer Projektmanagement /Alexander Müller
3. Welche weiteren Vorzüge bietet modularer Raumzellenbau?
Yvonne Szymusik: Modularer Raumzellenbau ermöglicht ein Höchstmaß an Kosten- und Termintreue. Aufgrund von intensiver Planung und Vorleistung können Kosten sehr genau definiert werden. Die Planungsphase bietet ein hohes Maß an Gestaltungsfreiheit und ermöglicht effizientes Zeitmanagement für alle weiteren Schritte. Hinzu kommt hohe Preissicherheit bei Bau- und Rohstoffen, da der Bedarf für die Produktion im Werk in einer sehr frühen Phase feststeht und bestellt wird. Durch vorausschauende Planung werden Ressourcen optimal genutzt und Materialverschwendung reduziert. Das ist nicht nur wirtschaftlich effizient, sondern schont auch die Umwelt.
Samuel Domuta: Durch Produktion und Vorfertigung im Werk wird, entsprechend der jeweiligen Anforderungen, immer gleichbleibende hohe Qualität gewährleistet. Wie im konventionellen Bau kommen bei modularem Raumzellenbau dieselben bewährten Bau- und Rohstoffe zum Einsatz. Standardisierte Prozesse ermöglichen jedoch bei allen Einzelschritten engmaschiges Qualitätsmanagement. Das verringert die Wahrscheinlichkeit von Mängeln sowie deren zeit- und kostenintensive Behebung im Nachhinein.
Adrian Altenstrasser: Während beim konventionellen Bau mit Aktivitäten auf der Baustelle für einen Zeitraum von eineinhalb bis zweieinhalb Jahren zu rechnen ist, reduziert sich diese Dauer beim modularen Raumzellenbau inklusive Vorleistungen, Montage und Abschlussarbeiten der Innen- und Außenbereiche auf runde vier Monate. Durch vorausschauende Logistikplanung wird der Baustellenverkehr und damit einhergehende Emissionen auf das erforderliche Mindestmaß reduziert. Auch die Dauer von Lärmbelastung wird für Anrainerinnen und Anrainer enorm verringert, gerade in dichtbesiedelten Gebieten ist das ein großer Vorteil.
4. Mit „MAQ Seefels“ hat NPM im Vorjahr erstmals ein Leuchtturmprojekt komplett im modularen Raumzellenbau realisiert. Was waren die wichtigsten Learnings?
Adrian Altenstrasser: „MAQ Seefels“ hat den Wert von intensiver Kommunikation auf Augenhöhe unterstrichen. Wenn alle ihre Ideen, Expertise und Lösungen einbringen gelingt Weiterentwicklung. Durch enge Abstimmung mit allen Beteiligten konnten wir den Vorfertigungsgrad im modularen Raumzellenbau weiter steigern
Samuel Domuta: Es gibt enorm viel Bewegung im Segment. Internationale Partnerschaften und Vernetzung ermöglichen rasche Übersetzung in die Praxis. Die Arbeitssprache des modularen Raumzellenbaus ist Englisch.
Yvonne Szymusik: Durch Learnings aus dem Projekt „MAQ Seefels“ konnten wir zudem die Planungsphase weiter optimieren. Für einen reibungslosen, effizienten Projektablauf konnten wir die Taktung der Einzelschritte weiter verbessern und verdichten.
© Fotos: Neumayer Projektmanagement /Gernot Gleiss Photography
5. Welche Projekte setzt NPM aktuell im modularen Raumzellbau um?
Yvonne Szymusik: Aktuell betreut NPM als Generalplaner, im Projektmanagement sowie als ÖBA und BauKG das Projekt „LZH Wilhelmsburg“ in Niederösterreich. Wir begleiten das Projekt von der Ideenfindung über die Planung und Ausschreibung bis zur Fertigstellung. Mit dem LZH Wilhelmsburg setzen wir erstmals ein Wohnbauprojekt komplett im modularen Raumzellenbau um. Mit 33 topmodernen Neubauwohnungen schaffen wir hochwertige, leistbare Wohnfläche für Mieterinnen und Mieter. Alle Baumodule sind bereits vor Ort, die Fertigstellung ist für Sommer 2023 geplant.
Adrian Altenstrasser: Ebenfalls in Niederösterreich, in Wiener Neustadt, befinden wir uns aktuell im letzten Drittel der Planungsphase für ein weiteres Wohnbauprojekt. Erstmals setzen wir dabei ein dreigeschossiges Objekt in modularer Raumzellenbauweise um und streben eine Klassifizierung nach Gebäudeklasse 3 an. Die Produktion der modularen Raumzellen soll nach aktuellem Stand im Sommer gestartet werden. Die Fertigstellung von 20 modernen Wohneinheiten ist für das zweite Quartal 2024 geplant.
© Fotos: Neumayer Projektmanagement /Alexander Müller
Eintrag: 11.05.2023
© Fotos: Verena Kaiser Fotographie
© Fotos: Verena Kaiser Fotographie
2. Was braucht es, um mittels Lean Baumanagement bessere Ergebnisse zu erzielen?
Gottfried Mauerhofer: Lean Baumanagement beginnt bei der Führung. Um Lean Baumanagement mit Leben zu erfüllen, sind zuallererst Entscheiderinnen und Entscheider gefordert. Egal ob auf Seiten von ausführenden Unternehmen, Planungsbüros, dem Facility Management oder seitens der Bauherren. Lean Baumanagement benötigt eine Kultur der Verbindlichkeit zu gemeinsam definierten Zielen sowie gegenseitiges Vertrauen für die Zielerreichung. Wir wissen aus der Wissenschaft und Praxis, dass die Umsetzung von Gebäuden nach Lean-Methode produktiver und nachhaltiger ist. Wichtig ist, auf Managementebene Bewusstsein für nötige Schritte zu schaffen und diese konsequent voranzutreiben. Lean Baumanagement ist ein kontinuierlicher Lern- und Verbesserungsprozess.
Kurt Philipp Rockenbauer: Am Beginn steht eine genaue Analyse von Wertschöpfungsprozessen: Was hat bisher gut geklappt und wo muss man ansetzen, um noch besser zu werden? Lean Baumanagement bedeutet nicht, dass keine Fehler mehr passieren, sondern sie zu erkennen, offen und transparent zu benennen und Abläufe durch gewonnene Learnings kontinuierlich zu verbessern. In der Praxis wird am häufigsten das Last Planner-System angewendet: Abläufe und Ziele werden in Zusammenarbeit mit unterschiedlichen Professionen definiert und die kommenden Schritte koordiniert. Dadurch können in der Ausführung wesentliche Verbesserungen der Produktivität sowie hinsichtlich Termintreue erreicht werden.
3. Welche Herausforderungen ergeben sich aus der Etablierung von Lean Baumanagement?
Gottfried Mauerhofer: Die größte Herausforderung ist eine gewisse Offenheit für einen Kulturwandel. Die Einführung von Lean Management erfordert insbesondere in der Konzeptionsphase mehr Engagement von allen Beteiligten. Besonders bei ersten Besprechungen ist es nötig, dass Entscheiderinnen und Entscheider mit an Bord sind und in gemeinsamer Diskussion Ziele und Wege zur Zielerreichung definieren. Auch dem Bauherren kommt hier eine viel aktivere Rolle als in der Vergangenheit zu – sie müssen bereits in einer frühen Phase genauer wissen, welche Ergebnisse erreicht werden sollen. Dabei hilft wiederum der interdisziplinäre Ansatz; insbesondere auch die Perspektive der Nutzerinnen und Nutzer für die Lebenszyklusphase der Bewirtschaftung. Lean Baumanagement benötigt keine teuren Softwarepakete. Im Grunde genügen ein Stift, ein White-Board und Post-Its.
Kurt Philipp Rockenbauer: Lean Baumanagement setzt gegenseitiges Vertrauen sowie laufende, lösungsorientierte und transparente Kommunikation voraus. Das schafft für alle Beteiligten die notwendigen Rahmenbedingungen um Wertschöpfungspotenziale zu heben. Anstelle des Silo-Denkens der Vergangenheit tritt ein Wir-Spirit, ein Weg der anfänglich fordert. Wir sehen jedoch in der Praxis, dass das oft viel rascher gelingt, als es sich Unternehmen selbst zutrauen. Die Unterstützung oder Moderation durch externe Expertinnen und Experten hilft, in der Regel ist die Lernkurve bei Unternehmen steil. Vor allem, wenn erste Erfolge in der Praxis sichtbar werden.
© Fotos: Verena Kaiser Fotographie
5. Warum sollten Betriebe der Bau- und Immobilienwirtschaft jetzt auf Lean Baumanagement setzen?
Gottfried Mauerhofer: Neben allen wirtschaftlichen Vorteilen und der Steigerung von Qualität steht für mich ein zentraler Aspekt im Vordergrund: Lean Baumanagement bringt die Freude am Bauen zurück. Wenn Profis partnerschaftlich, offen und transparent gemeinsam Lösungen finden und Ziele dadurch besser erreichen, wird für alle Beteiligten Mehrwert geschaffen – vom Bauherren über die planenden ausführenden Unternehmen bis hin zu den späteren Nutzerinnen und Nutzern.
Kurt Philipp Rockenbauer: Lean Baumanagement orientiert sich immer an nachhaltigen Lösungen anstelle von Standpunkten. Letztlich zählt, gemeinsam bessere Ergebnisse zu erreichen. Durch Lean Baumanagement wird die Weiterentwicklung von Unternehmen sowie der Branche gefordert und gefördert – in Echtzeit und langfristig.
Eintrag: 11.05.2023
1. Gestiegene Finanzierungskosten beschäftigen die Brache. Welche Auswirkungen auf Immobilienprojektentwicklungen sind durch die veränderte Zinslandschaft erwartbar?
Die gestiegenen Finanzierungskosten haben zweifellos Auswirkungen auf die Immobilienprojektentwicklung. Wir müssen unsere Kalkulationen überdenken und unsere Finanzierungspartner neu bewerten. Das kann dazu führen, dass Projekte langsamer vorankommen oder auch nicht umgesetzt werden. Gleichzeitig können höhere Zinsen auch zu einer Verlangsamung des Immobilienmarkts führen, was wiederum Auswirkungen auf Angebot und Nachfrage hat. Aber wir schaffen es!
2. In den vergangenen Jahren haben sich Rahmenbedingungen nicht nur sprichwörtlich über Nacht verändert. Welche strategischen Weichenstellungen sind nötig, um im dynamischen Umfeld agil für dynamisches Wachstum zu sein?
Um im dynamischen Umfeld agil zu bleiben und dynamisches Wachstum zu ermöglichen, müssen wir uns anpassungsfähig und flexibel zeigen. Dazu gehört beispielsweise, eine solide finanzielle Basis zu schaffen, um kurzfristige Schwankungen abfedern zu können. Auch sollten wir auf eine breitere Diversifikation unserer Projekte achten, um ein gewisses Maß an Risikostreuung zu erreichen.
© Neumayer Projektmanagement /Alexander Müller
3. Manche Anbieter verschieben aktuell Projekte, was zu Verknappung am Wohnmarkt führen kann. Welche mittel- und langfristigen Entwicklungen erwarten Sie für das Wohnsegment?
In Bezug auf die mittel- und langfristigen Entwicklungen im Wohnsegment erwarte ich weiterhin eine hohe Nachfrage, insbesondere in den Ballungsgebieten. Die Verknappung am Wohnmarkt könnte weiterhin anhalten, was wiederum zu steigenden Preisen führt. Es ist wichtig, dass wir uns darauf einstellen und innovative Lösungen finden, um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen.
4. „The Shore“ und „Park Suites“ wurden in Zusammenarbeit mit NPM in Zeiten der Coronapandemie, hoher Preisdynamik, Fachkräftemangel und Lieferengpässen entwickelt und realisiert. Wie konnten diese Herausforderung gemeistert werden und welche Erfahrungen helfen auch in Zukunft?
Die Coronapandemie und die anderen genannten Herausforderungen haben uns gezwungen, flexibel zu sein und uns schnell an veränderte Rahmenbedingungen anzupassen. Wir haben uns auf digitale Arbeitsweisen umgestellt und verstärkt auf Remote-Work gesetzt. Auch haben wir verstärkt auf eine Digitalisierung der Prozesse gesetzt, um die Effizienz und Produktivität zu steigern.
© Neumayer Projektmanagement /Alexander Müller
5. „The Shore“, direkt an der Donau, überzeugt mit höchster Bau- und Ausstattungsqualität sowie exklusiven Angeboten wie etwa einem Concierge Service. Welche Überlegungen führten zum Konzept und wie wichtig ist es, Immobilienprojektentwicklung von Beginn an mit Serviceangeboten zu kombinieren?
Das Konzept von "The Shore" entstand aus dem Wunsch, ein hochwertiges Wohnerlebnis am Wasser zu schaffen, das mehr als nur eine Immobilie bietet. Ein Concierge Service und ähnliche Serviceangebote können dazu beitragen, das Leben der Bewohner einfacher und angenehmer zu machen. Immobilienprojektentwicklung von Beginn an mit Serviceangeboten zu kombinieren, kann ein wichtiger Faktor sein, um sich von der Konkurrenz abzuheben und einen Mehrwert für die Bewohner zu schaffen.
Eintrag: 11.05.2023
1. Sanierung und Revitalisierung rücken wieder stärker in die öffentliche Wahrnehmung. Warum ist das so?
Martin Kienl: Vor allem die Energiekrise hat das Bewusstsein für Lebenszykluskosten von Gebäuden gesteigert. Die Zeiten billiger fossiler Energie kehren nicht zurück. Die Energieeffizienz von Gebäuden rückt vor dem Hintergrund hoher Energiepreise in den Vordergrund. Hinzu kommt der Klimawandel, der neue Lösungen der Bau- und Immobilienwirtschaft fordert und immer stärkeren Einfluss auf regulatorische Anforderungen nimmt. Auch aufgrund hoher Grundstückspreise und der Problematik der Bodenversiegelung ist die Sanierung bzw. Aufwertung vorhandener Infrastruktur nachhaltiger als der Neubau auf „grüner Wiese“. Wir erleben gerade die Renaissance von Sanierung und Revitalisierung.
David Unterberger: Zukunftsfitte Gebäude benötigen effiziente, nachhaltige Energiesysteme. Bei Bestandsgebäuden sind integrierte Lösungen gefordert. Es ist beispielsweise nicht zielführend, bei einem Gründerzeithaus lediglich das Heizsystem auszutauschen. Für langfristige Kosten- und Klimafortschritte müssen alle Potenziale genutzt werden. Hier kommt die thermisch-energetische Sanierung durch moderne Wärmedämmung zu tragen, am besten kombiniert mit weiteren Sanierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen zur realwertsteigernden Verlängerung der Nutzungsdauer und Aufwertung eines Objekts. Das betrifft besonders Bauten der 1970er- und 1980er-Jahre und großteils aus Beton errichtete Gebäude. In innerstädtischen Lagen, die bautechnisch und logistisch viel Kompetenz und Erfahrung benötigen, gibt es bei Sanierungen großen Aufholbedarf. Wer nicht vorausschauend plant und investiert, spart langfristig teuer.
2. Wann macht eine Sanierung Sinn und wann ist ein Abbruch wirtschaftlich sinnvoller?
Martin Kienl: Abbruch und Neubau bieten natürlich architektonische Freiheiten und sind in vielen Fällen auch kostengünstiger. In der Praxis ist ein Abbruch jedoch oft nicht möglich, da Gebäude erhaltenswürdig oder sogar denkmalgeschützt sind. Gebäude sind auch Kulturgüter. Gerade die Wiener Gründerzeitgebäude und Zinshäuser vermitteln Geschichte und prägen das Stadtbild, das auch für nachfolgende Generationen bewahrt werden soll. Aus diesem Grund wird für den Denkmalschutz eines Gebäudes auch nicht berücksichtigt, wer es besitzt.
David Unterberger: Oft ist ein Abbruch auch deshalb nicht möglich, weil Wohnungen vermietet sind oder weil Wohnungseigentümergemeinschaften hierzu keine Einigkeit erzielen können. In solchen Fällen ist eine Sanierung bzw. Revitalisierung mit Dachgeschossausbau ein wirtschaftlich sinnvoller Weg. Öffentliche Fördergelder, etwa für Objekte in definierten Sanierungszielgebieten, für die Revitalisierung erhaltenswürdiger oder denkmalgeschützter Gebäude, für thermisch-energetische Sanierung oder den Umstieg auf effiziente, nachhaltige Heizsysteme sind eine sehr wichtige finanzielle Unterstützung. In all diesen Bereichen verfügt NPM über umfassende Kompetenz und Erfahrung.
© Fotos: Neumayer Projektmanagement
3. An welchen Kriterien für nachhaltige Sanierung orientiert sich NPM?
Martin Kienl: Im Sinne des Prinzips der Kreislaufwirtschaft folgen wir bei Sanierungsprojekten den Prinzipien Reduzieren, Wiederverwenden und Recycling. Durch bestmögliche Nutzung vorhandener Ressourcen, durch Steigerung der Effizienz von Gebäuden und mittels Verwendung ökologisch nachhaltiger Rohstoffe können klimaschädliche Emissionen am wirkungsvollsten reduziert werden. NPM sieht nachhaltiges und umweltfreundliches Bauen als große Chance für die gesamte Branche. Wir befassen uns deshalb laufend mit dem weiteren Kompetenzausbau zu den Themen Kreislaufwirtschaft, thermisch-energetische Sanierung und technische Gebäudeausstattung.
David Unterberger: Neue regulatorische Anforderungen, ökologische Bewertungskriterien und innovative Technologien bringen enorm viel Bewegung in den Sektor, auch bei Bau- und Rohstoffen sowie Bautechniken. So bieten etwa moderne Holz- bzw. Stahl-Holzkonstruktionen qualitativ hochwertige, bautechnisch sichere und vielfältige Anwendungsmöglichkeiten bei Bestandsgebäuden. Etwa zur Schaffung von zusätzlicher Nutzfläche durch Dachgeschossausbau. All diese Entwicklungen fordern Offenheit für neue Wege, die jedoch durch wirtschaftlich, sozial und ökologisch bessere Ergebnisse belohnt werden.
4. Wie gestaltet sich ein üblicher geförderter Sanierungsablauf und welche Projekte realisierte NPM in jüngerer Vergangenheit?
Martin Kienl: Bei geförderten Projekten steht am Beginn immer ein Sanierungskonzept. Nach erfolgreicher Abstimmung mit dem Auftraggeber erfolgt die Einreichung bei der Förderstelle. Besteht Klarheit zu Fördermöglichkeiten wird ein Vorprüfbericht erstellt und es erfolgt die Ausschreibung der Bauleistung. Am Ende, nach erfolgreicher Fertigstellung der Sanierung, wird der Schlussprüfbericht erstellt. Erfolgreiche Umsetzungen von NPM sind etwa die Wiener Wohnen-Wohnobjekte Obere Donaustraße, Wiens meistgesehenem Gemeindebau direkt am Donaukanal, und die Siedlung Hirschstetten. In der Skodagasse haben wir gemeinsam mit unseren Partnern das Projekt „The Masterpiece“ erfolgreich realisiert: eine Totalsanierung inklusive zweigeschossigem Dachgeschossausbau eines Gründerzeitgebäudes.
David Unterberger: In der Rautenstrauchgasse, im 11. Wiener Gemeindebezirk, haben wir eine Thewosan-Sanierung eines Gründerzeithauses mit einem dreistöckigen Dachgeschossausbau in Holzbauweise erfolgreich umgesetzt. Fassadenelemente blieben erhalten, die Nutzfläche wurde verdoppelt. In der Wiener Hütteldorfer Straße wiederum wurde ein Stiegenhaus auf den neuesten Stand moderner Anforderungen gebracht. In enger Abstimmung mit den Behörden wurde eine moderne Druck-Belüftungs-Anlage für Brandschutz sowie ein Aufzug eingebaut, die Fassadenbeschmückung saniert und mittels Dachgeschossausbau neue vermietbare Wohnfläche geschaffen. Als Besonderheit der Fassadensanierung wurde eine Statue des heiligen Florian von Hand restauriert.
© Fotos: Neumayer Projektmanagement /Alexander Müller
Eintrag: 11.05.2023
1. Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren laufend gestiegen, ab Mitte des Vorjahres hat die EZB die Leitzinsen sukzessive erhöht. Ist der Immobilienpreis-Plafond vorerst erreicht und welche kurz-, mittel- und langfristigen Entwicklungen sind erwartbar?
Man muss das Thema der Immobilienpreise differenziert betrachten. Bestehender Wohnraum wird vermutlich preislich nicht weiter steigen. Neu geschaffener Wohnraum, egal ob im niedrigeren oder gehobeneren Segment angesiedelt, kann nicht günstiger werden – wie auch? Bauträger haben die Folgen des steigenden Leitzins, von höheren Kreditkosten, steigenden Rohstoffpreise und steigenden Personalkosten zu stemmen. Dass diese Kosten nicht geschluckt, sondern weitergegeben werden müssen, ist denke ich klar. Auch die Lage determiniert die zukünftige Preisentwicklung. Während ich bei Immobilien am Land durchaus Spielraum sehe, dass Preise leicht sinken, gehe ich davon aus, dass sie innerhalb des Wiener Gürtels sogar steigen werden. Nicht vergessen werden darf der Faktor der Verknappung. Wo weniger gebaut wird – und das ist aktuell aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Fall – sinkt das Angebot. Die nun wahrnehmbare Reduktion der Bautätigkeit wird definitiv langfristig Auswirkungen haben und wohl kaum zu einem Sinken der Preise führen.
© Fotos: 3SI Immogroup | Stefan Joham
2. Mit welchen Veränderungen der österreichischen Bau- und Immobilienbranche rechnen Sie in den kommenden Jahren und welche Chancen können dadurch entstehen?
Die heimische Bau- und Immobranche wird nicht umhinkommen, in puncto Ressourcenschonung und Klimaschutz mutig neue Wege zu beschreiten, neue Technologien zu nutzen und durch verantwortungsvolles Agieren ihren Teil dazu beizutragen, die angestrebte Klimaneutralität zu erreichen. Zahlreiche Prozesse der Planung und Ausführung werden in Zukunft noch stärker digitalisiert sein, die Reduktion von CO2-Emissionen wird, Stichwort „Graue Energie“, in den Fokus rücken. Ich begrüße einen Wandel in der Bauwirtschaft definitiv, zeitgleich wäre es aber auch dringend notwendig, dass wesentlich mehr Gelder in die Forschung fließen, um nachhaltigen, leistbaren, ressourcenschonend errichteten und funktionierenden Wohnraum überhaupt zu ermöglichen. Technologischen Fortschritt sehe ich als Schlüssel für die Erreichung der Klimaziele – dessen Finanzierung kann aber nicht allein bei der Immobilienbranche liegen.
3. Welche Strategien und Maßnahmen ermöglichen es 3SI, auch in Zeiten globaler Umwälzungen und eines fordernden Marktumfelds Immobilienentwicklungsprojekte erfolgreich voranzutreiben? Welche Rolle spielen dabei Motivation und Inspiration?
Unsere seit jeher vorausschauende Unternehmensführung, die stark an allen eventuell eintretenden Ereignissen orientiert ist, hat sich gerade in den letzten Monaten erneut bewährt. Dieser Zugang, sich zu überlegen „Was könnte alles passieren? Wie agieren wir im Fall x, wie im Fall y?“, ist ohne Frage aufwendig, aber meiner Meinung nach absolut unabdingbar. Wir haben aus diesen Überlegungen heraus bereits früh Kredite auf Fixverzinsung umgestellt und Zinscaps angekauft. Dieser Vorgang war zwar mit Kosten verbunden, hat sich aber – das sehen wir heute besonders – mehr als rentiert. Gelohnt haben sich auch prall gefüllte Materiallager, die die Entwicklung von Bauprojekten zu kalkulierten Kosten garantieren und von Marktschwankungen unabhängig machen. Erfolgreich sind wir aber zu guter Letzt dank unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Und hier sind wir bei der erwähnten Motivation. Unser Team ist motiviert, dynamisch, an Neuem interessiert und Veränderungen gegenüber aufgeschlossen. Das ist meiner Meinung die Grundlage, um sich im verändernden Marktumfeld bewähren zu können.
4. Die Bau- und Rohstoffpreisdynamik ist ein Dauerbrenner für die heimische Bau- und Immobilienbranche. Welches Potenzial haben neue Technologien zur Entspannung der Situation sowie zur Qualitäts- und Effizienzsteigerung?
Absolut großes Potenzial! Ich bin überzeugt, dass Technik die Bauwirtschaft in den kommenden Jahren und Jahrzehnten revolutionieren und nicht nur zur Effizienzsteigerung, sondern – das wäre auch mein zentraler Wunsch dahingehend – auch zur ressourcenschonenden Errichtung, Entwicklung und Sanierung von Wohnraum massiv beitragen wird.
© Fotos: Neumayer Projektmanagement| Max Osagiede
©Fotos: 3SI Immogroup | MW-Architekturfotografie
5. Welchen Beitrag leistet partnerschaftliche Zusammenarbeit mit anderen Unternehmen der Branche, um höchstmögliche Preisstabilität als Basis für die Rentabilität von Immobilienentwicklungsprojekten zu gewährleisten?
Eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit allen an einem Projekt beteiligten Personen und Unternehmen, wie auch Neumayer, ist für mich das Um und Auf funktionierender Geschäftsbeziehungen. Sie ist ohne Zweifel Garant für die erfolgreiche Abwicklung eines Projekts. Wir schätzen als 3SI Immogroup die seit Jahren erfolgreiche Zusammenarbeit mit Neumayer sehr!
Eintrag: 28.03.2023
Eintrag: 14.12.2022
Wir blicken mit Stolz zurück auf ein erfolgreiches und abwechslungsreiches Jahr 2022. Blicken Sie mit – und klicken Sie auf Play!
Seit Tag Eins dabei – immer den Überblick
William Nwafor ist nicht nur seit Tag eins bei NPM, sondern hat auch von Anfang an den Überblick über das Unternehmen und seine Entwicklung. Menschlich wie beruflich können und wollen wir uns das anders auch nicht vorstellen.
Nach Willis Matura an der HTL-Leberstraße mit dem Schwerpunkt Bautechnik-Tiefbau entwickelte er sich nach seinem Präsenzdienst als Bautechniker für die Örtliche Bauaufsicht weiter, nutzt seine Affinität zu Zahlen in der Kalkulation und Abrechnung und bildet sich berufsbegleitend in diversen Themen beispielweise rund um Ausschreibung und Vergabe weiter. In seiner Rolle als Abrechnungstechniker und Kalkulant bei NPM zählen die erfolgreiche Umsetzung von Wohnhausanlagen genauso zu seinem Repertoire wie die Neugestaltung bei „Coca-Cola Österreich“ oder den Allgemeinflächen der Vienna Twin Tower „my hive“.
Ausdauernd, analytisch und besonnen
Der Präsenzdienst im schweren Jäger-Zug der 1. Gardekompanie und Ehrenkompanie hat bei Willi weitere Eigenschaften vertieft, die für die Arbeit auch in unserer Branche von Bedeutung sind. Er bleibt ausdauernd an Fragestellungen dran, geht analytisch vor und zeigt besonnen Möglichkeiten auf. Skills, die wir gerade im Controlling sehr an ihm schätzen – gepaart mit seiner hohen Affinität an Zahlen. Es gibt kaum eine Excel-Liste bei uns, die nicht schon mal „über Willis Schreibtisch gegangen ist“. Willi denkt sich rein, ja vertieft sich richtig darin und schaut dann dabei häufig darauf, komplexe Abläufe zu vereinfachen und somit die Arbeit für alle ein Stück weit leichter zu gestalten. Etwas, was wir neben seiner Geradlinigkeit alle sehr an ihm schätzen.
G‘scheit, sportlich und bei sich
Neben der Mitgliedschaft im Club Mensa für Hochbegabte sind es die einfachen Dinge, die Willi im Kreise seiner Familie und seiner Freunde wichtig sind. Basketball und Schach als private körperliche und geistige Herausforderung. Laufen, der Weg ins Gym und Lesen v.a. für sich selbst und als Ausgleich.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
Was bedeutet das turbulente Marktumfeld für die Bau- und Immobilienbranche?
Die Bau- und Immobilienwirtschaft beschäftigt vor allem die hohe Preisdynamik sowie Lieferengpässe bei Bau- und Rohstoffen. Noch ist nicht absehbar, wie sich mögliche Kaufkraftverluste auf die Auftragslage auswirken werden. Expertinnen und Experten rechnen mit einer Abflachung von Aufträgen im freifinanzierten Wohnbau und einem Rückgang von Investitionsvolumen und Renditen. Auch die öffentliche Hand könnte nach hohen Ausgaben der letzten Jahre, explodierenden Energiekosten und steigenden Zinsen einem gewissen Sparzwang unterliegen.
Auf der anderen Seite gibt es gute Gründe für Optimismus. So wird etwa die Nachfrage nach Sanierung weiter steigen. Für energieeffiziente Gebäude ist Wärmedämmung essenziell. Ebenso wie Nachverdichtung zur Minimierung von Bodenversiegelung. Solche Projekte sind meist noch komplexer als der Neubau, unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter verfügen darin über höchste Kompetenz.
Immobilien haben in den letzten Jahren als Arbeits- und Lebensräume massiv an Stellenwert gewonnen. Das erhöht Anforderungen, aber auch Chancen und die Nachfrage nach innovativen Lösungen und es gibt große Aufgeschlossenheit für neue Herangehensweisen. Wichtig ist jetzt, alle Optimierungspotenziale zu nutzen. Das heißt noch effizienter, vernetzter und klüger zu planen und zu bauen. Es gilt das Kostenbewusstsein zu erhöhen und Qualität weiter zu steigern. Qualitätssteigerung ist der wichtigste Hebel. Wer sich dem stellt, wird auch im fordernden Marktumfeld erfolgreich sein.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
Wie ist 2022 bisher für NPM verlaufen?
NPM ist gewachsen. Hinsichtlich der Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, dem Leistungsangebot und auch bezüglich des Auftragsvolumens. Jedes Projekt ist ein Gewinn an Erfahrung, unser mehrsprachiges Team ist ein großer Vorteil bei der Betreuung internationaler Kunden. Wir haben unser Netzwerk etablierter Partner weiter ausgebaut und sind in allen relevanten Sektoren aktiv: vom Wohnbau über Büros und Gewerbe, etwa drei neuen Standorten des ÖAMTC in Niederösterreich und im Burgenland, bis hin zu Industrieimmobilien, zum Beispiel dem Abbruch eines Produktionsturms und Neubau einer zweigeschoßigen Halle für das Logistikunternehmen Fiege. Im Schulbau wiederum konnten wir heuer gemeinsam mit unseren Partnern den Umbau einer Gesundheits- und Krankenpflegeschule für den Wiener Gesundheitsverbund im zweiten Bezirk erfolgreich abschließen. Aktuell betreuen wir in Wien die Realisierung eines neuen Schulcampus für bis zu 600 Schülerinnen und Schüler des Vereins Internationaler Christlicher Schulen. Wir sind breit aufgestellt. Das schafft wirtschaftlichen Spielraum und ermöglicht Synergien.
Es gibt kaum eine Aufgabe, die durch Erfahrung, Fachwissen, Einsatzbereitschaft und interdisziplinäre, partnerschaftliche Zusammenarbeit nicht gemeistert werden könnte. Das Wissen um aktuelle Entwicklungen der einzelnen Sektoren lässt sich nicht immer 1:1 auf andere Bereiche übertragen, vorhandenes Know-how ist jedoch das Fundament für rasche, effiziente Lösungen. Der Faktor Zeit hat großen Einfluss auf Kosten. Hier kommt auch unsere Kompetenz als Bauherrenvertretung zu tragen. Von der Liegenschaftsbewertung bis zur Realisierung und Projektabschluss bieten wir alle professionellen Leistungen aus einer Hand. Darauf können Auftraggeberinnen und Auftraggeber vertrauen.
Besonders freut mich, dass unsere Kernwerte, der NPM-Spirit, trotz Wachstum weiter unverändert geblieben sind: Partnerschaftliche, faire Zusammenarbeit auf Augenhöhe, Fokus auf Lösungen statt Problemen, höchste Servicequalität, Pionier- und Schaffensgeist sowie absolute Leidenschaft für unsere Projekte. Gemeinsam als Team arbeiten wir laufend daran, dass alle Zahnräder noch besser ineinandergreifen und schaffen dadurch echten Mehrwert. Möglich ist das durch offene Kommunikation, Motivation, und eigenverantwortliches Arbeiten. Ich bin stolz darauf, dass alle unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter das jeden Tag leben.
Foto: © Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
Welche Projekte des heurigen Jahres waren persönliche Highlights?
Jedes Projekt ist ein echtes Herzensprojekt – das macht eine Wertung unmöglich. Zwei Projekte illustrieren jedoch sehr gut wichtige Entwicklungen. Beim Wohnbauprojekt „The Shore“ ist NPM sowohl im Projektmanagement, als Örtliche Bauaufsicht und Baustellenkoordination aktiv. Zusätzlich wurden wir mit der Koordination des Sonderwunschmanagements betraut. In Abstimmung mit Wohnungskäuferinnen und Wohnungskäufern sowie allen an Planung und Realisierung Beteiligten konnten wir, während der laufenden Projektentwicklung, individuelle Bedürfnisse berücksichtigen. Ermöglicht werden Änderungen in Echtzeit nicht zuletzt durch die Digitalisierung. Hier sehe ich auch künftig großes Potenzial; Ansprüche an Wohnen steigen, maßgeschneiderte Lösungen sind begehrt.
Mit dem Leuchtturmprojekt „MAQ Seefels“ haben wir für die Realisierung von Wohneinheiten heuer erstmals komplett auf modularen Raumzellenbau gesetzt. Wir beschäftigen uns seit Jahren mit dieser revolutionären Baumethode. Durch die gewonnenen Learnings werden wir Qualität und Effizienz des modularen Raumzellenbaus weiter steigern, es sind bereits zwei weitere Projekte in Planung. Modularer Raumzellenbau hat enormes Zukunftspotenzial, insbesondere als Lösung angesichts der hohen Preisdynamik bei Bau- und Rohstoffen sowie Anforderungen nachhaltiger Bauweise.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller, © Neumayer Projektmanagement/ Gernot Gleiss Photography, ©3SI Immogroup | JamJam, © Franz und Sue ZT GmbH
Was wird das kommende Jahr bringen?
Kompetenz, Erfahrung, Agilität und partnerschaftliche Zusammenarbeit werden im fordernden Marktumfeld noch wichtiger. Als Branche sitzen wir im selben Boot, das ist vielen bewusst. Konkurrenzdenken der Vergangenheit nimmt ab, der Stellenwert von offener Kommunikation und partnerschaftlicher Zusammenarbeit steigt. Zusätzlich erleben wir rasanten technologischen Fortschritt. So kommen Möglichkeiten der Digitalisierung in der Praxis an, sind aber noch längst nicht ausgeschöpft. Hier besteht großes Potenzial.
Aufgrund des starken Wachstums in den letzten Jahren haben wir uns heuer besonders der Optimierung des Onboarding-Prozesses, der Integration neuer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in das Team, Arbeitsabläufe und Projekte, gewidmet. Zudem beschäftigen wir uns laufend damit, für unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter das beste Umfeld zur Förderung von Talenten und Weiterentwicklung zu schaffen. Denn ein turbulentes Umfeld benötigt ein starkes Team als Fundament für künftige Erfolge. Wir sind bereit, ich blicke mit großer Zuversicht auf das kommende Jahr!
Eintrag: 14.11.2022
1. Wie gelingt erfolgreiche Immobilienprojektentwicklung in Zeiten dynamischer Preissteigerungen bei Bau- und Rohstoffen, Fachkräftemangel und neuen Anforderungen an Nachhaltigkeit?
Ganz ehrlich, wir stehen derzeit einer schwierigen Entwicklung gegenüber. Fixpreis-Vereinbarungen mit namhaften Generalunternehmern erscheinen mir als eine der sichersten Empfehlungen. Leider werden das kleine Immobilien-Developer auf Dauer nicht „überleben“. Nachhaltiges Bauen und Wohnen ist auf das jeweilige Segment differenziert zu betrachten. Bei Mietwohnungen und Büroimmobilien ist die Nachhaltigkeit sehr wichtig; beim frei finanzierten Wohnbau auch, hier liegt der Fokus auf dem Energieverbrauch.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
2. Insbesondere Wohnimmobilien gelten bei Investoren als sicherer Hafen und sind stark nachgefragt. Welche Entwicklung erwarten Sie kurz- und mittelfristig?
Nach wie vor kann man sagen, dass auf kurzfristige Sicht gesehen eine konstante Nachfrage nach Wohnimmobilien trotz verschärfter Kreditaufnahmebedingungen, erhöhtem EZB Leitzins und Rekordinflation besteht. Immer noch steht „Betongold“ an erster Stelle, v.a. hinsichtlich Vorsorgeinvestition! Die Leistbarkeit von Wohnen ist jedoch in Anbetracht der prognostizierten weiter stark steigenden Lebenserhaltungskosten als äußerst kritisch zu bewerten. Dass dies zu einer Verschiebung der Investorennachfrage, mittel- und langfristig, in Richtung Gewerbe und Business führt, ist zu erwarten.
Flexibilität, Effizienz und schnelle Anpassungsfähigkeit sind das „Überlebenscredo“ der Zeit! Was wir gerade erleben ist ein „Reinigungsprozess“ auf allen Ebenen. Leider werden diesen nicht alle überleben. Überleben werden namhafte Generalunternehmer, die sich auch mit „Fixpreislösungen“ auf den Markt begeben können. Ich befürchte, Kleinere werden sich damit schwer tun.
3. Die Coronapandemie hat Wohnen in den Fokus gerückt. Wie haben sich Wohnbedürfnisse verändert und was bedeutet das für die Projektentwicklung?
Die letzten zweieinhalb Jahre haben vieles verändert, vor allem unsere Bedürfnisse im täglichen Wohnen und Arbeiten. Das Zuhause, das allen Bedürfnissen parallel gerecht wird und dabei zum wirklichen „Daheim“ wird, ist zum „Gebot der Stunde“ geworden. Ungestörtes, konzentriertes Home-Office, möglichst parallel zum doch meist „ausgelasseneren“ Familienleben, erfordert flexiblere Raumplanungen, sei es Wohnung oder Doppelhaushälfte. Freiflächen, Balkon oder Garten, gewinnen zunehmend an Bedeutung; ganz zu schweigen von einer energieeffizienten Bauweise und nachhaltigen Energieversorgung. Eine Tendenz ins „Grüne“ zu ziehen, ist eindeutig zu beobachten.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
4. Technische Innovationen – etwa der 3D-Druck und die Digitalisierung – schaffen neue Möglichkeiten für die Immobilienbranche. Wie schätzen Sie das Potenzial für noch effizientere Bauprojekte jetzt und in Zukunft ein?
Ich würde diese beiden Begriffe trennen. An die Digitalisierung haben sich praktisch alle gewohnt, es ist schon fast undenkbar, heutzutage ein Projekt ohne Smart-Home-Vorbereitung zu bauen. Digitale Hausverwaltung etc. werden langsam zum Standard. Dieser Trend wird noch weiter anhalten. 3D Druck ist auch keine Zukunftsmusik mehr; da stehen wir allerdings noch am Anfang. Neben der Zeit- und Kostenersparnis lassen sich Arbeitsplätze durch Innovation attraktiver gestalten und somit Fachkräfte gewinnen. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Technologie in Zukunft mehr Arbeitsplätze schaffen wird und auch junge Menschen vermehrt in die Bauindustrie locken wird. Ein weiterer Vorteil ist, dass die finale Planung bereits vor dem Projektstart liegt und somit für Planungssicherheit bei allen Beteiligten sorgt. Durch die enormen Ersparnisse in allen Bereichen, ist es nur eine Frage der Zeit, bis 3D-Drucker für Großprojekte eingesetzt werden können.
5. WK-Development realisiert in Wien-Döbling mit „The Shore“ exklusives Wohnen am Wasser. Was sind die Highlights und speziellen Herausforderungen von „The Shore“ und was ist für Sie das Besondere an der partnerschaftlichen Zusammenarbeit mit NPM, als BauKG, ÖBA und Unterstützung im Projektmanagement bei diesem Projekt?
Einzigartig ist The Shore durch das außergewöhnliche Lifestyle-Konzept: Neben den exklusiven Apartments in stilvollen Villengebäuden im Eigentum, bietet das Projekt Wohnen direkt am Wasser mit Privatstrand und Badesteg, einen Concierge Service, einen Gemeinschaftsraum, SPA & Massageraum, In- und Outdoor-Fitness, einen Kinderspielplatz und eine Tiefgarage. Und das alles auch noch mit dem Vorteil der guten Anbindung an die Innenstadt, denn mit dem Auto erreicht man diese in nur 15 Minuten.
Eine besondere Herausforderung bei diesem Projekt war die Errichtung des teilweise bewohnbaren Kellers sowie die Tiefgarage von 'The Shore‘ aufgrund der unmittelbaren Donau-Lage. Um den dementsprechend komplexen Vorgaben und Richtlinien gerecht zu werden, mussten spezielle Baumaterialien verwendet werden. So wurden alle Bauteile unter Wasserniveau nach der ÖBV-Richtlinie „Wasserundurchlässige Bauwerke – Weiße Wanne“ ausgeführt und ein temporärer Hochwasserschutz entlang der Grundgrenzen errichtet, um den Grundwasserspiegel am Baufeld für die Dauer der Bautätigkeiten abzusenken. Dank der tollen Koordination des Neumayers Teams ist es uns gelungen das Projekt Plangemäß zu bauen und Fristgemäß fertigzustellen.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
Eintrag: 09.11.2022
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
Visualisierungen: © Franz und Sue ZT GmbH
Welche Kernaufgaben hat NPM bei den Projekten übernommen?
Dogus Göresli: NPM engagierte sich sowohl in der Planung, als auch in der Koordination der Bauausführung inklusive Zeit- und Kostenmanagement. Zusätzlich zeichnete NPM, in enger Abstimmung mit dem Auftraggeber und der Vertretung von Lehrpersonal und Auszubildenden, für die Planung und Umsetzung des Farb- und Möblierungskonzept bis hin zur Raumbezeichnung verantwortlich.
Kevin Cirt: Bei „Buidling Hope Projects” unterstützen wir den Bauherren seit der Vorentwurfsphase bei technischen Fragen, bei der Projektsteuerung sowie dem Projektmanagement. Eine Besonderheit: Der Unterricht und das Projekt selbst, insbesondere Planung und Konzeption, erfolgen in englischer Sprache sowie nach internationalem Vorbild. Spatenstich für das Projekt ist voraussichtlich schon im kommenden Jahr, die Fertigstellung ist für 2025 geplant. Auch auf Wunsch des Auftraggebers streben wir eine weitere, über die Planungsphase hinausgehende, Zusammenarbeit an, um dieses einzigartige Schulprojekt gemeinsam mit allen Beteiligten voranzutreiben.
Welche besonderen Herausforderungen sind mit den Projekten verbunden?
Dogus Göresli: Im Laufe der Projektentwicklung hat sich Anzahl an künftigen Schülerinnen und Schülern geändert. Dadurch war eine rasche Anpassung von Projekt- und Umsetzungsplänen sowie des Raum- und Möblierungskonzepts erforderlich. Es ist uns in engem Austausch mit allen Beteiligten gelungen, während der laufenden Projektentwicklung und sogar noch während der Realisierungsphase alle Wünsche des Auftraggebers sowie der Nutzerinnen und Nutzer umzusetzen. Dadurch konnte eine perfekte Lernatmosphäre geschaffen werden.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
Kevin Cirt: Eine große Herausforderung für den neuen Schulcampus ist die Planung von Timings der einzelnen Realisierungsschritte. Für den Neubau werden Gebäude abgerissen, die aktuell etwa für Abschlussprüfungen genutzt werden. Alle Umsetzungsschritte müssen deshalb optimal mit dem laufenden Schulbetrieb abgestimmt sein. Die angrenzende Wagramer Straße ist stark frequentiert. Um baubedingte Verkehrsbeschränkungen zu verringern, ist umfassende logistische Planung und Abstimmung mit dem Bezirk erforderlich. Zudem befindet sich die Liegenschaft in einem dichtbesiedelten Wohngebiet. Die Planung erfolgt unter der Prämisse, mögliche Belastungen für Anrainerinnen und Anrainer auf ein Minimum zu reduzieren. All das erfordert vorausschauende Konzeption, enge Abstimmung und offene Kommunikation – das schafft die beste Basis für gute, partnerschaftliche Lösungen.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
Welche Entwicklungen erwartet ihr für den Schulbau der Zukunft?
Dogus Göresli: Moderner Schulbau muss flexible Raumnutzung ermöglichen. Anforderungen ändern sich rasch, das muss bereits in der Planung mitbedacht werden. Für optimale Lernbedingungen gilt, dass sich nicht die Lehrenden und Lernenden dem Gebäude, sondern das Gebäude den Bedürfnissen der Nutzerinnen und Nutzer anpassen soll. Ganz wesentlich ist, die Digitalisierung in all ihren Facetten zu berücksichtigen. Hierfür benötigt es nicht nur technische Ausstattung, sondern auch passende Lern- und Arbeitsräume für Gruppenarbeiten sowie konzentrierte Einzelarbeit. Zudem benötigen moderne Schulgebäude attraktive Gemeinschafts- und Pausenräume – insbesondere Begrünungs- und Möblierungskonzepte tragen durch Wohlfühlatmosphäre zu psychischer Gesundheit bei.
Kevin Cirt: Bei vorausschauender Planung können neue Schulgebäude durch moderne Bautechnik und -methoden viel besser als früher auf neue Wünsche und Bedürfnisse „reagieren“. So werden etwa große Räume durch Mobiltrennwände, Leichtbau- oder Glastrennwände geteilt. Höchste Qualität in der Planung und Bauausführung kombiniert dabei Langlebigkeit mit maximaler Flexibilität. Ändern sich Bedürfnisse, können Anpassungen ohne komplexe bauliche Maßnahmen und damit einhergehende hohe Kosten oder lange Schulbetriebsunterbrechungen vorgenommen werden. Eine enge Einbindung der Lehrenden und Lernenden ist also bereits im frühen Planungsstadium sehr wichtig um auch künftige Entwicklungen zu integrieren.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement
Was macht die Gesundheits- und Krankenpflegeschule sowie „Building Hope Projects“ zu persönlichen Herzensprojekten?
Dogus Göresli: Ursprünglich wurde das Projekt von meinen Kollegen Benjamin Höbarth und Daniel Youssef betreut. Daniel ist aktuell auf Weltreise, nach Übergabe habe ich das Projekt gemeinsam mit Benjamin übernommen. Es ist das erste Projekt, dass ich als Projektleiter begleitet habe und ich bin sehr dankbar für das Vertrauen. Ich studiere nebenberuflich und stehe kurz vor dem Abschluss – wenn man so will, bin ich also selbst noch aktiver Lernender. Dieser persönliche Zugang in Verbindung mit der erstmaligen Funktion als Projektleiter war für mich persönlich sehr spannend und hat meine Entwicklung enorm gefördert. Es freut mich sehr, dass wir dazu beitragen konnten, dass künftige Pflegefachkräfte ihre Ausbildung in dieser topmodernen Schule des Wiener Gesundheitsverbandes absolvieren können.
Kevin Cirt: Gerade die internationale Ausrichtung macht den neuen Schulcampus der International Christian School of Vienna enorm abwechslungs- und lehrreich. Die gesamte Kommunikation erfolgt auf Englisch. Das ist bei einem Projekt dieser Größe und der Vielzahl der Detailabstimmungen nicht alltäglich und eine besondere Herausforderung, ebenso die enge Einbindung der künftigen Nutzerinnen und Nutzer. Mehrsprachigkeit und über die Grenzen Österreichs hinausreichendes Know-how unseres Teams sind ein wesentlicher Vorteil. Die partnerschaftliche Zusammenarbeit und Wertschätzung aller Beteiligten freuen mich besonders. Gemeinsam schaffen wir einen in Wien und Österreich einzigartigen weg- und zukunftsweisenden Schulcampus.
Eintrag: 10.11.2022
Projektleiter von A wie Anfang, über D wie Disziplin bis Z wie Zukunft
Kevin Cirt betreut nicht nur seine Projekte am liebsten umfassend und v.a. von Anfang an, sondern er ist sich auch dem Anfang seines Berufsweges sehr bewusst. Nach seiner Matura an der HTL Mödling im Bereich Bautechnik Hochbau ging es diszipliniert zum Österreichischen Bundesheer, wo er die Kaderanwärterausbildung zum Miliz-Offizier startete und die Ausbildung zum Baupionier begann, wo u.a. Brückenbau und Beton-Holzbau Schwerpunkte sind. Nach diesem Jahr ging es Schlag auf Schlag weiter: Kevin vertiefte sein Wissen auf der FH Campus Wien berufsbegleitend im Fach „Bauingenieurwesen – Baumanagement“ jeden Abend und sammelte ordentlich Berufserfahrung tagsüber bei NPM. Begonnen hat Kevin als technischer Planer. Aber schon nach zwei Jahren war klar, dass seine Kompetenz in der Rolle des Projekttechnikers und später als Projektleiter bei NPM für uns und für ihn noch mehr Sinn macht.
Ausbildung in Zukunftsfragen
Bereits bei Kevins Bachelor-Abschluss beschäftigte er sich mit „Projektmanagement im modularen Dachgeschoßausbau“ und untersucht das Nachverdichtungspotential mittels Raumzellenbau in Wien. Und spätestens mit dem Start seines Masterstudiums an der TU Graz vor einem Jahr geht er einen weiteren Schritt in Richtung Zukunft. Im Studium fokussiert er auf „Integrierte Projektentwicklung (IPA) im Modulbau“, wo alle Player von „Anfang an einem Tisch sitzen“ und „am gemeinsamen Projekt arbeiten“ – in einer Partnerschaft.
Ruhig, verständnisvoll und kreativ
So wundert es uns auch nicht, dass Kevin bereits jetzt von Projektstart Verständnis für alle Beteiligten aufbaut – immer dem Auftraggeber verpflichtet – und v.a. immer drauf und dran, das Projekt Partnerschaftlich bestmöglich umzusetzen.
Hierfür kommt ihm seine ruhige Art entgegen, die ihm trotz seiner jungen Jahre eine gewisse Sicherheit gibt. Dazu kommt noch, dass Kevin kreative Lösungsansätze in seine Projektarbeit einbringt. – Alles Eigenschaften, die verbinden.
Immer das Detail im Blick
Egal ob es um Zeit mit der Familie, ums Kochen oder gar um die Barista-Skills geht, oft sind es die Details, die den Unterschied machen. So auch bei den Hobbies Motorradfahren und E-Gitarre spielen. Gut ist man hier nur, wenn man sich intensiver damit auseinandersetzt und die Zusammenhänge der Bauteile bzw. die richtigen Handgriffe kennt.
Was macht „The Shore“ zu einem echten Herzensprojekt?
Zum einen die traumhafte Lage – direkt am Wasser in der Kuchelau. Es gibt in Wien kaum vergleichbare Liegenschaften, wodurch auch die Arbeit vor Ort ein besonderes Erlebnis ist. „The Shore“ umfasst insgesamt 10 Wohngebäude mit 125 exklusiven, top-ausgestatteten Wohnungen. Es werden ausschließlich hochwertigste Baumaterialien verwendet und bis Ende des Jahres werden 13.300 m2 Wohnnutzfläche geschaffen. „The Shore“ überzeugt durch ein nachhaltiges Energiesystem mit einer umweltschonenden Wasserwärmepumpe für Heizung und Kühlung. Die optimale Anbindung an das Stadtzentrum mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Fahrrad ermöglicht klimafreundliche Mobilität. Künftige Bewohnerinnen und Bewohner erwartet darüber hinaus ein handverlesenes Servicepaket sowie attraktive Sport- und Freizeitangebote.
Als Team sind wir sehr stolz darauf, für WK Development bei „The Shore“ im Projektmanagement, als ÖBA und BauKG mitzuwirken. Denn das Projekt ist sowohl hinsichtlich des Standorts, der Dimension als auch höchsten Qualitätsansprüchen ein außergewöhnliches Projekt. Und ganz persönlich: Als begeisterter Hobbysportler eignet sich „The Shore“ perfekt für Wasseraktivitäten oder als Ausgangspunkt für Mountainbike Touren. Bei schlechter Witterung bietet „The Shore“ tolle Indoor Sport- und Freizeitmöglichkeiten.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
„The Shore“ liegt direkt am Wasser. Was muss dabei berücksichtigt werden?
Bauen am Wasser benötigt exakte Planung und Vorbereitungen. Etwa für die Gewährleistung von Hochwasserschutz in allen Realisierungsphasen, der Dichtheit der Baugrube und sowie dem Management der Grundwasserabsenkung. Regelmäßiges Monitoring, etwa mittels Echolotaufnahmen, ist hierfür erforderlich.
Als Lösung für Herstellung und Betrieb der sogenannten Wasserhaltung wurden bei „The Shore“ Spundwände eingesetzt, die mittels spezieller „Schlösser“ zu einer durchgehenden und dichten Wand verbunden werden. Dadurch konnte die Stabilität des Erdreichs sowie der Umgebung sichergestellt werden.
Mehr Infos zu Bauen am Wasser unter: Bauen am Wasser
Die Projektleitung bedeutet große Verantwortung. Was braucht es für gelungenes Projektmanagement?
Partnerschaftliche Zusammenarbeit ist fest in der DNA von NPM verankert. Wenn alle Beteiligten ein gemeinsames Ziel verfolgen, werden beste Ergebnisse erzielt. Das gilt umso mehr im aktuell forderndem Marktumfeld mit beispielsweise Unterbrechungen in Lieferketten und der hohen Preisdynamik bei Bau- und Rohstoffen.
Die Basis für gute, gemeinsame Lösungen ist ein offener, fairer Umgang miteinander und laufende Kommunikation mit allen Beteiligten. Je mehr Klarheit über Aufgaben, Herangehensweisen und Ziele besteht, umso effizienter die Umsetzung.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
Kam es zu Sonderwünschen von Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern und wie können diese erfüllt werden?
Für ein maßgeschneidertes Wohnerlebnis wurden bei „The Shore“ Möglichkeiten zur Individualisierung vorausschauend mitberücksichtigt. Eine große Herausforderung ist, dass Abstimmungen parallel zur laufenden Projektentwicklung stattfinden. Das erfordert Flexibilität und rasches Handeln.
NPM hat dabei als zentrale Anlaufstelle zur Koordination unterstützt: Vom Erstgespräch mit Kundinnen und Kunden, der Abstimmungen mit den Planern bis hin zur Angebotseinholung und Verhandlung mit ausführenden Unternehmen. Auch hierfür sind ein partnerschaftlicher Zugang und offene Kommunikation von großem Wert.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
Geplante Fertigstellung ist im Dezember. Welche Schritte sind noch ausständig?
Zur Finalisierung von „The Shore“ finden nun Belagsarbeiten – vor allem die Verlegung von Parkett und Fliesen – statt. Aktuell werden zudem haustechnische Anlagen komplettiert und die Außenanlagen fertiggestellt. Die letzten Meter vor Übergabe sind immer eine ganz besondere Phase und mit großer Freude über das gemeinsame Erreichte verbunden!
Eintrag: 09.11.2022
Fotos: ©Hawlik Gerginski Architekten ZT GmbH/Marlies Dattler, ©Daniel Hawelka, © Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
©Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
3. Welche Learnings haben sich aus den letzten, sehr fordernden Jahren ergeben?
Hawlik: Die Coronapandemie ist noch nicht ausgestanden und der Krieg in der Ukraine hat die Lage zusätzlich verschärft. Lieferengpässe und Abhängigkeiten vom Ausland haben deutlich gemacht, dass es sinnvoll ist, auf regionale Bau- und Rohstoffe zu setzen. Nicht nur der Personaleinsatz, sondern auch die Materialbeschaffung erfordert höchste Flexibilität. Insbesondere der Einsatz von Fertigteilen hat sich bewährt, da diese in der Regel nicht nur kostengünstiger sind, sondern auch die Planungssicherheit erhöhen und die Bauzeit verkürzen können. Darüber hinaus ermöglicht die hybride Bauweise Eigenschaften unterschiedlicher Materialien optimal zu nutzen.
Gerginski: Die Digitalisierung der Branche wurde durch die Coronapandemie massiv vorangetrieben. Digitale Lösungen sind fünf bis sieben Jahre schneller in der Praxis angekommen als in der Vergangenheit vorstellbar. Aufgrund der Energiekrise erwarte ich ähnlich rasche Fortschritte für den Einsatz erneuerbarer Energielösungen anstelle von konventionellen Systemen, die auf fossilen Energieträgern basieren. Denn die Reduktion von Abhängigkeiten und verstärkte Aktivitäten zur Eindämmung des Klimawandels sind alternativlos.
Fotos: ©Hawlik Gerginski Architekten ZT GmbH/Marlies Dattler
4. Fachzeitschriften beschäftigen sich mit Themen wie 3D-Druck und Bauen der Zukunft. Welches Potenzial sehen Sie darin?
Gerginski: In der Architektur ist die Digitalisierung schon lange angekommen. So planen wir dreidimensionale Projekte bereits seit rund 25 Jahren mit CAD. Allerdings muss die Digitalisierung etwa im Bereich Gebäudetechnik erst richtig Fuß fassen. Die Tragwerksplanung, wo Modelle von Unternehmen bereits verstärkt übernommen werden, ist ein gutes Beispiel, wie auch für die Gebäudetechnik digitale Möglichkeiten verstärkt eingesetzt werden könnten.
Hawlik: Die Zukunft des 3D-Drucks liegt vor allem in der Fertigteilindustrie, mit maßgeschneiderter Herstellung von Bauteilen im Werk. Aktuell sind auf Baustellen oftmals noch viele Schritte erforderlich, um Module zur optimalen Nutzung und entsprechend der Dichte von Grundstücken anzupassen. 3D-Planungsmodelle für polygonale Fertigteile, aus denen im Werk alle erforderlichen Informationen für die Herstellung bezogen werden, bieten enormes Potenzial für Effizienz- und Qualitätssteigerung. Hier sind weitere Entwicklungen erforderlich.
5. Was ist für Sie das Besondere an der partnerschaftlichen Zusammenarbeit mit NPM?
Hawlik: In der Zusammenarbeit mit NPM stehen immer das Projekt und gute Lösungen für alle Beteiligten im Vordergrund. Fairness und offene Kommunikation werden gelebt. Das fördert Effizienz und ist die beste Basis für gemeinsame Erfolge.
Gerginski: Als Partner überzeugt NPM durch Professionalität und Flexibilität. Bei Bauprojekten ist der Faktor Zeit von größter Bedeutung, Änderungen ergeben sich häufig in Echtzeit. NPM springt außerdem hoch ein, wenn eine Herausforderung zu lösen ist und packt tatkräftig an. Darauf kann man in der partnerschaftlichen Zusammenarbeit mit dem Team von NPM immer bauen!
Eintrag: 09.11.2022
Vollblut-Technikerin und Zukunfts-Baumeisterin
Yvonne Szymusik steht jeden Tag ihre Frau – mittlerweile als Projektleiterin im Modularen Raumzellenbau. Zukunftsweisende Bauweisen, die schon heute umgesetzt werden. In so kurzer Zeit geht so eine rasche Entwicklung, weil Yvonne absolute Vollblut-Technikerin ist. Ihre Schulzeit verbrachte sie an der HTL Mödling und machte ihre Matura im Bereich Hochbau/ Bauchtechnik. Schon bei ihrer Diplomarbeit beschäftigte sie sich mit der Geschichte des österreichischen Stahlbaues und fokussierte auf Baubetriebslehre. Gleich zwei Wochen später startete sie bei NPM und begleitet seitdem zahlreiche Projekte – zu unserer und v.a. zur Zufriedenheit unserer Auftraggeber:innen. Denn die junge Technikerin ist v.a. eines: Praxis-nah und Lösungs-orientiert. Gute Eigenschaften auf ihrem aktuellen Weg zur Baumeisterin.
Zielstrebig, unabhängig und wissbegierig
Klarerweise schätzen wir diese Zielstrebigkeit sehr an Yvonne. Eine Tugend, die sie schon immer mit sich bringt. Sie hat um rasch unabhängig zu sein schon während der Schulzeit nebenbei Geld verdient und in den vergangenen Jahren intensiv an ihren eigenen Skills gearbeitet. Neben internen Schulungen hat sie an der Bauakademie Zertifizierungskurse absolviert, sich in ihren Allplan-Kenntnissen weitergebildet und macht nun zum Drüberstreuen eben auch noch den Baumeister-Kurs.
Es wäre nicht Yvonne, würde sie das nicht alles mit einem müden Lächeln unter KollegInnen mit den Worten „Geh bitte, moch ma scho.“ abtun, als wäre es das Normalste auf der Welt.
Wenn man will, schafft man alles – dafür macht man aber auch alles – und selbst
Zu dem normalsten auf der Welt gehört zu Yvonne der humorvolle Umgang mit ihren KollegInnen und der liebevolle Umgang mit ihrer Tochter, der sie auch schon heute etwas mitgeben möchte: „Wenn man will, schafft man alles“. Als gutes Vorbild geht sie schon mal voran.
Für Abwechslung sorgen dann Do-it-yourself Projekte in der Freizeit. Immerhin wollen Möbel mit neuen Stilen dekoriert und handgemachten Karten für jeden Zweck gestaltet werden, um an Weihnachten oder Geburtstagen einen lieben Gruß zu verschicken. Wenn dann mal eine Trockenbau-Wand aufgestellt gehört, Sanitäranschlüsse gemacht gehören oder das Badezimmer neu verfliest gehört – Yvi macht auch das alles – inkl. allem.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement, © Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
Die besondere Klinker-Fassade gibt den ‚‚Park Suites" ein Hauch von Vintage in Kombination mit moderner Ausstattung. Im zusammenhängenden Untergeschoß befinden sich eine Tiefgarage mit 24 Kfz-Stellplätzen, die Technikräume sowie die Einlagerungsräume und Fahrradabstellplätze. Ein prächtig gestalteter Kinderspielplatz und ein 24-Stunden-Concierge-Service tun ihr Übriges, um die Hockegasse 49 zu einer äußerts begehrten Wohnadresse zu machen.
Was das Besondere an diesem Projekt ist und welche Herausforderungen es zu meistern gilt, verrät uns Anna Sophia Marchner im Interview.
Welche Rolle spielen sie bei dem Projekt, Frau Marchner?
Ich bin die Projektleiterin von Neumayer Projektmanagement. Wir kümmern uns um Projektmanagement, ÖBA sowie die BauKG. Das heißt, wir begleiten den Bau vom Anfang bis zum Ende. Wir haben bereits damit begonnen, Fenster einzubauen, die Elektrik ist in Arbeit, die Haustechnik ebenso. Der Trockenbau wurde ebenfalls schon gestartet. Kurz gesagt: Es ist alles voll im Laufen. Im Innenhof werden Eigengärten errichtet, das bedeutet, dass jede Erdgeschoßwohnung einen eigenen Garten zusätzlich zur großen Parkanlage bekommt. Jede Wohnung verfügt über einen Balkon, eine Loggia oder eine Dachterrasse mit wunderschönem Blick über die Stadt und ins Grüne. Alle Freiflächen sind sehr großzügig gestaltet.
Welche Baustoffe werden für die ‚‚Park Suites" verwendet und wieso?
Bei diesem Projekt setzen wir neben Stahlbeton vor allem auf klassisches Mauerwerk, sprich Ziegel. Wir kombinieren also bereits in der Bauphase das Moderne mit dem Traditionellen. Aus statischen Gründen sind wir auf den Stahlbeton angewiesen, dennoch wollten wir in diesem Fall nicht auf den Baustoff Ziegel verzichten. Weiters wird die Fassade mit verklebten Klinker-Riemchen gestaltet sein, die für eine spannende Vintage-Optik sorgen werden. Damit wird sich ‚‚Park Suites" von vielen aktuellen Neubauten abheben.
Was ist der Vorteil von Ziegel gegenüber Stahlbeton?
Der Vorteil der verwendeten Ziegel ist, dass die Dämmung im Ziegel bereits enthalten ist. Es muss auf den Ziegel also keine Wärmedämmung mehr geklebt werden. Das ist aus Umweltschutzgründen ein großer Vorteil. Darüber hinaus ist Ziegel atmungsaktiv, was bedeutet, dass das Raumklima in den Wohnungen um ein Vielfaches besser ist als bei reinem Stahlbeton.
© Zeiger Marketing
Verfügen beide Häuser über Klimaanlagen?
Klimaanlagen haben wir in unserem Fall nicht, da Klimaanlagen die Luft nur umwälzen. Wir haben ein besseres System - eine Bauteil-Aktivierung. Diese funktioniert im Grunde wie eine Fußbodenheizung, nur dass die Schläuche dafür in der Decke und nicht im Boden verlaufen, da kalte Luft abfällt.
Was können Sie uns über die Baustellenlogistik berichten?
Aufgrund der Tatsache, dass unser Grundstück relativ lang und schmal ist, ist es ziemlich schwierig, Material von einem Ende zum anderen zu transportieren. Deshalb ist unser Kran essenziell. Er ist der Dreh- und Angelpunkt unserer Baustelle. Ohne ihn könnte man die Bauarbeiten nicht ausführen.
Was war bis dato die größte Herausforderung?
Ein Thema ist die Gestaltung des Weges von der Straße hin zu beiden Baukörpern. Aufgabe ist es, entlang der Grundstücksgrenze zwischen dem vorhandenen Baumbestand und den Häusern den Weg so umzusetzen, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und die vorhandenen Bäume Teil der künftigen Gartengestaltung sind.
Aber selbst diese Herausforderungen werden wir in der Hockegasse mit Sicherheit meistern! Auch für dieses Thema arbeiten alle Beteiligten zusammen, ein eigener Baumschutz-Gutachter sorgt für die Sicherheit der Bäume und die unterschiedlichen Gewerke setzen den Weg optimal um. Gemeinsam wollen wir das bestmögliche Ergebnis für unseren Auftraggeber, die zukünftigen Eigentümer:innen und auch die Umgebung erzielen!
© Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
Wie sieht es mit dem Zeitplan aus?
Wir sind voll im Plan und werden mit Sicherheit rechtzeitig fertig werden. Alle im Projekt involvierten Unternehmen sind deshalb permanent im Austausch miteinander, um den geplanten Übergabetermin einhalten zu können.
Wie funktioniert die Abstimmung untereinander konkret?
Wir haben eine wöchentliche Baubesprechung vor Ort, um größere, komplexere Aufgaben beziehungsweise Themen zu erörtern. Dabei sind auch die Subunternehmen wie Elektriker oder Installateur beteiligt, um gemeinsam schnellstmöglich die besten Lösungen erarbeiten zu können. So vermeiden wir auch, dass ‚‚stille Post" gespielt wird.
Und was ist das Spezielle an gerade diesem Projekt?
Wie gesagt: Es wird nie ‚‚stille Post" gespielt und ich bin sehr stolz, dass wir bereits unsere Gleichenfeier abhalten konnten. Wenn wir so weitermachen wie bisher, steht der erfolgreichen Übergabe wirklich gar nichts im Weg!
Eintrag: 29.08.2022
Die Zahlen immer im Überblick
Dragana Simic hat sich schon in der HAK IBC Hetzendorf im Rahmen ihrer Diplomarbeit mit der Organisation Mittelständischer Unternehmen auseinandergesetzt. Ausgestattet mit der Matura hat sie keine Zeit vergehen lassen bei Neumayer Projektmanagement einzusteigen. So wie das Unternehmen selbst, hat sich Frau Simic in den letzten Jahren stark entwickelt. Während organisatorische Tätigkeiten ihr geholfen haben das ganze Büro kennen zu lernen, ist sie heute in ihrer Rolle im Finanzmanagement perfekt angekommen. Als Zuständige im Bereich der Budgetierung für die Planung hat sie das Budget nicht nur immer im Überblick, sondern erfüllt ihren Schwerpunkt „Einnahmen“ mit Bravour aus. „Zahlen bitte, …“ hat so der eine oder andere Partner vermutlich schon mal von unserer freundlichen Kollegin am Telefon gehört – immer im richtigen Ton.
Um sich selbst auch mehr Wissen anzueignen konnte sie erst kürzlich einen speziellen Controlling Kurs abschließen – Wissen, dass ihr niemand mehr nehmen kann.
Immer für ein Scherzerl zu haben
Dragana ist freundlich, mitdenkend und vor allem eins: humorvoll und immer für ein Scherzerl zu haben. Neben der „trockenen“ Zahlenarbeit ist das unserer Meinung nach genau der richtige Ausgleich für sie und eine Bereicherung für uns alle.
Positiv dabei fürs ganze Büro ist auch: Am meisten gefällt ihr Budget für Veranstaltungen freizugeben, die uns alle betreffen. Von diversen Firmenevents bis zur Studienreise mit Kolleg:innen und Partner:innen.
Einfach gesellig
Dragana ist gern unter Leuten, - sie ist nicht nur umgänglich, sondern richtig gesellig. Sowohl im Büro als auch danach beim Feierabendachterl ist sie nicht wegzudenken. In ihrem Urlaub ist sie gern mal in ganz Europa unterwegs, macht dabei Städtereisen und Strandurlaube, bleibt bei der Anfahrt aber lieber am Boden als in der Luft. Sie trifft sich gern mit Freunden und verbringt Zeit in der Familie. Dabei stehen oft das Plaudern und das gemeinsame Essen im Vordergrund.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
Neumayer Projektmanagement (NPM) wurde 2014 gegründet. Seit über zwei Jahren ist die Welt im Krisenmodus. Welchen Einfluss hat(te) das auf NPM?
Die letzten Jahre waren für alle herausfordernd. Was mich aber mit großem Stolz erfüllt, ist der Zusammenhalt bei NPM. Wir haben ein tolles Team, alle bringen ihre Talente mit größter Tatkraft ein. Gemeinsam konnten wir die letzten Jahre nicht nur hervorragend meistern, sondern sind noch stärker zusammengewachsen.
Aktuell sind rund 30 Kolleginnen und Kollegen für unsere Kunden und Partner im Einsatz. Auch wenn wir dadurch heute mehr und größere Projekte als je zuvor betreuen, ist der Spirit der Anfangstage ungebrochen. Die partnerschaftliche Herangehensweise und unser Fokus auf gute, nachhaltige Lösungen für alle Beteiligten werden vom gesamten Team gelebt. Das schätzen unsere Kunden und Partner in der Zusammenarbeit mit uns und ist der Schlüssel zu unserem Erfolg.
Der akute Fachkräftemangel macht der Branche schwer zu schaffen. Wie geht NPM damit um?
Eine Karriere in der Bauwirtschaft erfordert viel Leistungsbereitschaft und bietet gleichzeitig große Zukunfts- und Weiterentwicklungsmöglichkeiten. Der Fachkräftemangel hat Recruitment-Prozesse verändert. Heute bewerben sich Unternehmen bei potenziellen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Im Rennen um die besten Köpfe muss man ein attraktives Gesamtpaket bieten und gleichzeitig das bestehende Team laufend weiterentwickeln und motivieren.
Wir haben seit der Gründung, in einer Branche mit viel Bewegung, de-facto kaum Fluktuation. Das gelingt, wenn das Umfeld, Strukturen sowie Arbeitsmittel kontinuierlich an Bedürfnisse angepasst werden und man sich mit Respekt auf Augenhöhe begegnet. Wir schaffen den nötigen Raum, um von- und miteinander zu lernen sowie als Person und im Team zu wachsen. Aktuell beschäftigen wir uns intensiv mit dem Onboarding-Prozess, um die Integration von neuen Kolleginnen und Kollegen in unser Team aus „alten Hasen“ und „jungen Wilden“ weiter zu optimieren.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
Unterbrechungen in Lieferketten und die Preisdynamik bei Bau- und Rohstoffen führen zu stark gestiegenen Baukosten. Kann das gut gehen?
Die Entspannung der Pandemie-Situation gegen Ende des Vorjahres hat Hoffnung auf eine Normalisierung der Lage gebracht. Der Krieg zwischen Russland und der Ukraine hat sie jedoch wieder verschärft, beide Staaten sind traditionell wichtige Exportländer. Das zeigt sich insbesondere bei (Bau)Stahl oder am Beispiel Parkett, wo Lieferzeiten aktuell bis zu 6 Monate betragen. Immer mehr Bauunternehmen rücken deshalb von Preisgarantien ab. Das ist nachvollziehbar, erschwert jedoch die Bauplanung und -kalkulation. Teils explodierende Bau- und Rohstoffpreise sind jedoch nicht nur Auswirkung eines echten Mangels, sondern auch einer gewissen Marktlogik geschuldet. Preise koppeln sich von fundamentalen Daten ab, Unsicherheiten führen zu „Angstzuschlägen“. Wir haben eine solche Entwicklung auch im Laufe der Coronapandemie erlebt, ganz deutlich etwa bei Steigerungen der Holzpreise und gleichzeitig vollen Lagern der Anbieter. Nach anfänglichem „Schock“ haben sich die Preise – auf hohem Niveau – wieder eingependelt, da alternative Produkte und Anbieter gefunden wurden. Das geht nicht von heute auf morgen, aber ich bin zuversichtlich, dass sich die Lage in absehbarer Zeit etwas entspannen wird.
Wie kann man diesen Auswirkungen externer Faktoren am besten begegnen?
Um Bauverzögerungen und Kostenüberschreitungen zu vermeiden, werden professionelles Projektmanagement, effizientes Lieferkettenmanagement, Flexibilität und starke Partnerschaften noch wichtiger. Wird der Spielraum enger, müssen alle Potenziale genutzt werden und alle an einem Strang ziehen. Gute Kommunikation ist notwendig, damit sämtliche Beteiligten Klarheit über Aufgaben und Erwartungshaltungen haben. Enge Abstimmungen ermöglichen es, alle relevanten Aspekte und Sichtweisen zu berücksichtigen. NPM agiert dabei verbindend und koordinierend. Das schafft die Basis für ganzheitliche Lösungen und gemeinsame Erfolge. Von besserer, effizienterer Kommunikation profitieren alle.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/ Gernot Gleiss Photography
Herausfordernde Zeiten erfordern Innovationen. Wir haben uns in den letzten Jahren intensiv mit modularer Raumzellenbauweise beschäftigt. Dabei werden maßgeschneiderte Raummodule ganzjährig und unabhängig von der Witterung im Werk gefertigt. Standardisierte Bedingungen gewährleisten immer gleichbleibende Höchstqualität. Der hohe Vorfertigungsgrad ermöglicht bis zu 90 Prozent Zeitersparnis auf der Baustelle. Durch exakte Planung, Koordinierung und Logistik wird absolute Termintreue gewährleistet. Zeit- und Kostenplanungen halten, was zu Ersparnissen von 10 bis 20 Prozent im Vergleich zu konventionelle Bauweisen führt. Modularer Raumzellenbau überzeugt auch ökologisch, denn vor dem Hintergrund des Klimawandels und der neuen EU-Taxonomie wird Nachhaltigkeit zum Muss. Ressourcen werden in energieeffizienten Prozessen optimal eingesetzt, der Großteil der verwendeten Materialien ist recyclingfähig und auch der emissionsintensive Baustellenverkehr wird minimiert. Aktuell realisieren wir in Kooperation mit Blue Mind Living das „MAQ Seefels“ in Pörtschach mit 57 topmodernen Wohneinheiten. Ein echtes Leuchtturmprojekt und in dieser Größenordnung auch für uns eine Premiere. Ich bin davon überzeugt, dass der modulare Raumzellenbau eine große Zukunft hat, denn er bietet wirksame Lösungen für die wichtigsten Fragen der Zeit.
Stichwort Innovationen: Wie geht NPM mit dem Thema Digitalisierung um?
Ich sehe die Digitalisierung als große Chance, es gibt viel Bewegung - etwa im Behördenkontakt durch digitale Baugenehmigungsverfahren. Digitale Technologie erleichtert notwendige Abstimmungen. Der Video Call an der Baustelle ist nicht mehr ungewöhnlich. Die Digitalisierung wird auch die Bauplanung massiv verändern. Building Information Modeling (BIM) ermöglicht die vernetzte Planung und Realisierung von Bauprojekten. Dadurch können Prozesse optimiert und die Qualität der Bauausführung gesteigert werden.
NPM setzt in der Praxis auf eine gemeinsam mit formArchitektur maßgeschneidert entwickelte BIM-Lösung. Auch für die Digitalisierung gilt: Mit Offenheit zu neuen Lösungen.
Was raten Sie Auftraggebern in diesen schwierigen Zeiten?
Den Kurs zu halten, auch wenn die See mal rauer ist. Achten Sie darauf, dass alle Potentiale bei Ihren Projekten genutzt werden - setzen Sie bei Herausforderungen auf eine gute Kommunikation, um alle möglichen Lösungen zu sichten und probieren Sie ruhig Innovationen aus. Gerade jetzt. Wir stehen als Partner zu jeder Zeit an Ihrer Seite.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
Eintrag: 18.05.2022
Die Villen mit 275 m² Eigengrund am Südhang des Hackenbergs verfügen über drei Etagen und bieten zukünftigen Besitzerinnen und Besitzern ein absolutes Höchstmaß an Lebensqualität. Die Objekte beeindrucken durch ihr minimalistisches und geradliniges Design, die großen Fenster lassen besonders viel Sonnenlicht in die Unterkünfte.
Herr Steininger, was ist das Besondere an „The Unique“?
In Wien gibt es kaum Möglichkeiten Neubauvillen zu entwickeln, da passende, unverbaute Grundstücke kaum vorhanden sind. Für „The Unique“ konnte sich die 3SI Immogroup dennoch den optimalen Standort, umgeben von grünen Weinbergen, sichern.
Eine Besonderheit: Die Villen sind so geplant, dass sie jeweils zur Nachbarseite geschlossen, jedoch an anderer Seite offen sind. Dadurch können die künftigen Eigentümerinnen und Eigentümer einen herrlichen Ausblick über die Weinlandschaft und Richtung Wien genießen. Die Lage kombiniert naturnahes Wohnen im Grünen mit urbanem Komfort. Das Stadtzentrum ist mit dem PKW in nur 25 Minuten erreichbar.
Visualisierungen: © 3SI Immogroup | JamJam
Welche Herausforderungen birgt das Projekt aus Sicht eines Architekten?
Eine große Herausforderung ist das Gelände. Es weist unterschiedliche Höhenniveaus auf, wodurch jedes Objekt angepasst werden muss. Ohne digitale Tools wäre das kaum möglich, die Planung erfolgte mittels Building Information Modeling (BIM) in 3D. Hierfür wurden das Gelände in 3D modelliert und GPS-Daten für den Aushub bereitgestellt. Maßgeschneidert für die Gegebenheiten wurde jede Villa eigens geplant. Denn es konnten kaum Prototypen zur Vervielfältigung genutzt werden, Komplexität und Planungsaufwand sind dadurch gestiegen.
Im offenen Austausch mit Neumayer Projektmanagement haben wir aber auch hierfür rasch wirksame Lösungen gefunden. Jedes Immobilienprojekt birgt ganz eigene Herausforderungen und Learnings.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement|Alexander Müller
Wie sind die Villen von „The Unique“ gestaltet und ausgestattet?
Sowohl bei der Realisierung wie auch für die Ausstattung der 17 Villen werden nur hochwertigste Materialien verwendet. Die Orientierung am Ausblick ist für die Ausrichtung der Villen entscheidend. Sie sind nach außen hin reduziert, auf der Seite öffnen sich die Objekte mit Blick auf die Landschaft und Stadt. Durch großzügige Glasflächen werden Innenräume nach außen erweitert. Dadurch wird der natürliche Lichteinfall optimal genutzt.
Visualisierungen: © 3SI Immogroup | JamJam
Wie wichtig ist partnerschaftliche Zusammenarbeit für den Projekterfolg?
Je komplexer die Aufgabe, umso wichtiger ist, dass alle an einem Strang ziehen. „The Unique“ macht das deutlich: Von der Planung und Realisierung bis hin zur Baustellenlogistik sowie dem Umgang mit dem Gelände und Bewässerung ist für den Projekterfolg intensive Zusammenarbeit und das Spezialwissen von allen Beteiligten nötig. Das gelingt durch gute Kommunikation.
Mit Neumayer Projektmanagement verbindet uns eine langjährige professionelle Partnerschaft. Den immer ehrlichen, konstruktiven Austausch und den Drive für ganzheitliche Lösungen schätzen wir besonders. Ich bin stolz, dass wir gemeinsam für die 3SI Immogroup mit „The Unique“ ein wirklich ganz besonderes Projekt realisieren.
Fotos: ©3SI Immogroup | MW-Architekturfotografie
Eintrag: 18.05.2022
Gestiegene Bau- und Rohstoffkosten sowie die Energiekrise als Folge des Krieges in der Ukraine beschäftigen die gesamte Baubranche. Vieles ändert sich über Nacht, der Ziegel bleibt als stabile Konstante. In verschiedenster Ausführung begleitet er die Menschheit seit Jahrtausenden. Johann Marchner gewährt einen Blick hinter die Kulissen aus Produzentensicht und erläutert, worauf es in Zukunft ankommen wird.
1. Es gibt eine Konstante in der Branche: Die Diskussion um Baustoffe. Was spricht für den Ziegel?
Der Ziegel steht für Langlebigkeit, Qualität und Tradition. Aber: Ziegel sind vor allem sehr innovative Baustoffe. Wir arbeiten laufend an Weiterentwicklungen. Betrachten wir etwa Wärme- und Kältedämmung oder Schall- und Brandschutz – der Ziegel ist ein vielseitiger Alleskönner für Wand-, Dach- und Fassadenlösungen. Der Ziegel ist Garant für Langlebigkeit und Wertbeständigkeit.
Hinzu kommt der Aspekt der Nachhaltigkeit. Der Grundstoff Ton ist ein Naturprodukt. Die Wertschöpfung von Wienerberger Österreich findet regional statt. Das schafft und sichert Arbeitsplätze, gleichzeitig werden auch Transportwege reduziert.
Jeder Baustoff hat seine Berechtigung. Über alle Zeiten hinweg hat sich der Ziegel – auch in Kombination mit anderen Werkstoffen – bewährt. Ein Beispiel: In der zweiten Hälfte der 1990er-Jahre boomten Fertigteilhäuser für Privatkunden. Nach anfänglichem großem Run konnten die Anbieter ihre Marktanteile jedoch nicht weiter ausbauen. Der Ziegel hingegen genießt heute ein Top-Image. Aufgrund all seiner Vorzüge und starken Positionierung ist und bleibt er ein begehrtes Produkt.
2. Sie haben Innovationen angesprochen. Der Grundstoff Ton bleibt beim Ziegel immer derselbe, welche Entwicklungen sehen Sie hier?
Richtig, Ton ist der Grundstoff für den Ziegel. Was jedoch an die jeweiligen Anforderungen angepasst wird, ist dessen Rezeptur. Dadurch erhält der Ziegel seine Vielseitigkeit in der Anwendung. Ein traditioneller Grundstoff ist jedoch kein Alleinstellungsmerkmal des Ziegels, sondern trifft ebenso etwa auf Portland Zement zu. Auch wenn sich die Betonrezeptur ändert, bleibt die Basis für dessen statische Eigenschaften der Zementklinker – ein Uraltprodukt.
Aktuell liegt der Innovationsfokus bei Ziegel darauf, eine noch effizientere Weiterverarbeitung des Produkts zu ermöglichen. Je besser ein Baustoff auf dessen Weiterverarbeitung ausgerichtet ist, umso geringer in Summe – Stichwort Arbeitszeit – sind die Baukosten. Sehr lange war die Meinung verbreitet, dass der Ziegel lediglich für „Häuslbauer“ attraktiv wäre. Durch zahlreiche Innovationen der letzten 30 Jahren, vom Schleifen über Anpassungen der Struktur und perfekt abgestimmten Rezepturen, konnten die Eigenschaften des Ziegels maßgeblich verbessert werden. Heute steht der Ziegel auch im großvolumigen Bau für Nachhaltigkeit, lokale Produktion und optimale Einsatzmöglichkeit.
Der Trend in der Baubranche geht stark in Richtung Vorfertigung.
Ziegelprodukte haben dabei großes Potenzial klassischen Beton zu ersetzen. Die größte Herausforderung hierbei sind Fragen zur Vorinstallation. Know-how, integrierte Planung und Beratung werden in Zukunft noch wichtiger. Diese Entwicklung durchzieht die gesamte Baubranche. Diese aktuelle Zeit der Transformation ist für den Baustoff Ziegel eine große Chance.
© Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
3. Stichwort Kosten: Die Bau- und Werkstofferzeugung gilt als energieintensiv. Der Krieg in der Ukraine hat zu einer massiven Preisdynamik bei Energiekosten geführt. Was erwarten Sie für die Zukunft?
Wir beschäftigen uns bereits seit vielen Jahren mit völlig neuen, innovativen Ofentechnologien, die zur Befeuerung kein Gas benötigen. Wir haben vorausschauend investiert und werden schon im nächsten Jahr ein entsprechendes Projekt umsetzen. Für die Zukunft rechne ich damit, dass sich alternative, nachhaltige Technologien durchsetzen werden – auch weil so günstige Gaspreise wie in der Vergangenheit nicht wiederkehren werden.
Die Ressource der Zukunft ist Strom aus erneuerbaren Quellen. Etwa zur Herstellung von grünem Wasserstoff als Energieträger. Ich rechne in den kommenden Jahren insbesondere mit massivem Ausbau von Windenergie und Photovoltaik. Zudem haben wir in Österreich bereits jetzt einen hohen Anteil an Wasserkraft im Energiemix.
Durch den technologischen Fortschritt werden Öfen effizienter, zugeführte Energie wird intensiver genutzt und Wärme dort eingebracht, wo sie tatsächlich benötigt wird. Klar ist aber auch, dass die Abkehr von in der Vergangenheit günstigen fossilen Energieträgern sich nachhaltig auf Kostenstrukturen auswirken wird.
4. Die Fachzeitschriften beschäftigen sich immer öfter mit Themen wie dem 3D-Druck und Bauen der Zukunft. Welches Potenzial sehen Sie darin?
Den 3D-Druck kann ich mir etwa für Beton kaum sinnvoll vorstellen. Denn für die Anforderungen heutiger Gebäude ist Beton für sich nicht ausreichend. Sie sind nur in Kombination mit Stahl – Stahlbeton – zu realisieren. Noch am wahrscheinlichsten kann ich mir den Einsatz zur Fassadenverstärkung vorstellen, aber auch hier gibt es technologische Limits. Trotz aller Faszination für neue Errungenschaften ist die Frage der wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit zentral: Auch bei 3D-Druck muss das Material in der Masse zur Baustelle transportiert werden. Ein Kubikmeter bleibt auch bei 3D-Druck ein Kubikmeter.
Wo ich tatsächlich sehr großes Zukunftspotenzial sehe, ist die Digitalisierung der Bauwirtschaft – im Sinne der Unterstützung von Menschen auf der Baustelle. Versorgungsketten könnten schon heute zu 100% digitalisiert organisiert werden. Das wäre eine massive Erleichterung für alle Beteiligten. Voraussetzung ist jedoch, dass digitale Möglichkeiten auch mit entsprechender Verbindlichkeit durchgehend genutzt werden und nicht – wie heute noch oft üblich – parallel zu konventionellen Strukturen laufen. Die beste digitale Struktur bringt wenig, wenn aus alter Gewohnheit dennoch weiter mit Papierausdrucken gearbeitet wird.
Durch die Digitalisierung werden Arbeitsplätze nicht verschwinden, aber wir werden auch hier Veränderungen erleben. Die Baustelle der Zukunft wird weiterhin nicht ohne Bagger, Muskelkraft, Erfahrung und viel Know-how auskommen. Die Digitalisierung bietet aber jetzt die Chance, Arbeit intelligenter, weniger kraftraubend und qualitativ hochwertiger zu gestalten. Das gilt es zu nutzen.
© Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
5. Was ist aus ihrer Sicht nötig, damit die Baubranche zukunftsfit bleibt und wie wichtig ist dafür partnerschaftliche Zusammenarbeit?
Wir dürfen uns nicht auf Erfolge der Vergangenheit ausruhen. Bewusst provokant: Eine Realisierung, die bei uns zwei Jahre dauert, wird in China innerhalb von drei Monaten umgesetzt. Will die Branche in Zukunft bestehen, müssen sämtliche Optimierungspotenziale für effizientere, wirtschaftlichere und kundenfreundlichere Prozesse gehoben werden.
Mein Eindruck ist, dass entsprechendes Bewusstsein hierfür sowohl in der Bauindustrie wie auch im Baugewerbe breit vorhanden ist. Denn nur so können Immobilienrealisierungen auch in Zukunft in der Breite leistbar bleiben.
Damit das gelingt, ist vor allem partnerschaftliche Zusammenarbeit nötig. Die tragenden Säulen dafür sind Offenheit, Vertrauen und klare, transparente Verträge. Wichtig ist, dass ein partnerschaftlicher Zugang über alle Ebenen hinweg gelebt und integriert wird – vom Produzenten bis hin zum Endkunden.
Hierzu ist von Beginn an ein enger Austausch auf Augenhöhe nötig. Gelingt das, profitieren alle: Im besten Fall gibt der Kunde die Planung frei, die Beauftragung des Produzenten erfolgt automatisiert und es wird exakt nach Planung an die Baustelle geliefert und das Projekt realisiert. In der Automobilindustrie gelingt das bereits sehr gut und kann unserer Branche als Beispiel dienen.
Eintrag: 05.08.2022
© Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
Eintrag: 19.04.2022
Die wirtschaftlichen Effekte der Coronapandemie und des Krieges in der Ukraine stellen die Immobilienbranche vor große Aufgaben. Gleichzeitig sorgen die Digitalisierung, neue Technologien und der gesellschaftliche Wandel für Veränderungen. Im Interview teilt Mag. Jasmin Soravia ihre Einschätzung zur Entwicklung und Herausforderungen des Immobilienmarktes, warum die gesamte Branche von mehr Diversity profitiert sowie ihren Zugang zu aktuellen Projekten.
1. Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Wien und welche Learnings können wir daraus ziehen?
Kollitsch & Soravia Immobilien ist vor allem im Wohnsegment aktiv. Die Immobilienpreise bei Wiener Wohnobjekten steigen weiter rasant. Es wird nach wie vor viel gekauft, das Transaktionsvolumen hat wieder das Niveau vor der Coronapandemie erreicht. Jedoch sind wir aktuell auch mit einer Situation konfrontiert, in der Einkaufs- und Grundstückspreise immer unrealistischere Höhen erreichen. Gleichzeitig steigen Baupreise zu dynamisch. Es gab bereits in der Vergangenheit kritische Phasen, die letztlich doch gelöst werden konnten. Hält die Entwicklung in dieser Dynamik aber weiter an, stößt die Branche – trotz Nutzung aller Optimierungspotenziale – an wirtschaftlich sinnvolle Grenzen. Das Marktumfeld ist und bleibt weiter enorm herausfordernd.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Gernot Gleiss Photography
2. Sie stehen täglich Ihre Frau in der Baubranche. Was wollen Sie jungen Frauen mitgeben, die Ihren Karriereweg folgen wollen und wie profitiert die Immobilienbranche von mehr Diversity?
Ich bin schon sehr lange und in unterschiedlichen Bereichen in der Immobilienbranche aktiv. Bislang habe ich mir in der Branche nie schwergetan. Ich hatte auch selten das Gefühl, dass man als Frau bewusst benachteiligt wird. Jedoch musste ich mir mein Standing vielleicht härter erarbeiten als meine männlichen Kollegen. Gelungen ist mir das mit Wissen, Know-how und viel Einsatz.
Auf der Karriereleiter führt der Weg über Kompetenz, Erfahrung und vor allem harte Arbeit nach oben. Wer einen „9 to 5“-Job sucht, wird in der Immobilienbranche nicht glücklich werden. Man benötigt starke Nerven und Durchhaltevermögen. Gute Netzwerke sind eine wichtige Unterstützung. Ihr Aufbau erfordert viel Zeit und Engagement. Aber man muss für langfristigen Erfolg definitiv nicht „Mann“ sein. Mein Ratschlag an alle jungen Frauen ist, auf jeden Fall authentisch und „Frau“ zu bleiben.
Sowohl im Baubereich als auch in der Projektentwicklung sind im Vergleich zu anderen Wirtschaftssektoren nach wie vor nur wenige Frauen aktiv. Aus meiner Sicht noch zu wenige, denn mehr Frauen wären jedenfalls ein großer Gewinn für die gesamte Immobilienbranche. Für immer komplexere Herausforderungen benötigten wir die besten Köpfe. Von mehr Diversity werden letztlich alle Beteiligten profitieren. Auch wenn die Immobilienbranche nach wie vor männlich dominiert und noch viel Luft nach oben ist, sehe ich Willen zu Veränderungen und positiven Entwicklungen.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Gernot Gleiss Photography
3. Welche Herausforderungen der letzten Jahre haben besonders viel Aufmerksamkeit gefordert und wie konnten sie gemeistert werden?
Die letzten beiden Jahre waren für alle sehr fordernd. Insbesondere die Immobilienbranche hat sich jedoch weiter stabil entwickelt und neue Herausforderungen proaktiv gelöst. Hervorzuheben ist etwa die Digitalisierung. Die Pandemie hat als Beschleuniger gewirkt. Remote Work und Home-Office haben einen neuen Stellenwert erhalten – wenngleich digitale Arbeitsformen natürlich nicht in allen Bereichen umsetzbar sind.
Aktuell sorgen das Lieferkettenmanagement, die dynamische Inflationsentwicklung sowie in Folge auch eventuell steigende Leitzinsen für ein sehr forderndes Marktumfeld. Vor allem die überdurchschnittlich stark steigenden Baukosten gehen mit großen Herausforderungen einher. Es gibt bereits Projekte in der Anfangsphase, die deshalb zeitlich nach hinten verschoben werden. Bei laufenden Aufträgen besteht diese Option nicht. Hinzu kommen rechtliche Aspekte, die stets im Auge behalten werden müssen. All diese Faktoren erfordern gute, nachhaltige Lösungen, an denen mit höchstem Engagement gearbeitet wird. Ich sehe großes Potenzial für Innovationen, die wir als Branche noch gar nicht auf dem Radar haben. Ihr Einsatz in der Praxis ist vielleicht rascher möglich, als wir es uns heute vorstellen können.
4. Die Fachzeitschriften sind voll mit dem „Bauen der Zukunft“. Lean und BIM kommen langsam auch in Österreich an. Der 3D-Drucker druckt in Deutschland bereits ganze Häuser. Wie schätzen Sie diese Entwicklungen ein und welches Potential sehen sie darin?
Im Vergleich zu anderen Wirtschaftssegmenten ist die Immobilienbranche nach wie vor eher konservativ und bodenständig, aber auch sie befindet sich im Wandel. So sehe ich die Entwicklung von BIM als sehr spannend, da es sich dabei um eine echte Weiterentwicklung handelt. Auch das Thema 3D-Druck wird uns – wenn die Technologie ausgereift ist – in Zukunft beschäftigen. Die wirklich großen Durchbrüche, welche die Branche in ihrer Gesamtheit transformieren, sehe ich jedoch noch nicht. Es besteht noch großes Potenzial zur Weiterentwicklung und für Innovationen.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Gernot Gleiss Photography
5. Was sind Ihre aktuellen Herzensprojekte und was ist für Sie das Besondere an der Zusammenarbeit mit Neumayer Projektmanagement?
2021 war das erste „volle Jahr“ seit der Gründung der Kollitsch & Soravia Immobilien GmbH. Trotz schwieriger Marktbedingungen konnten wir fünf Liegenschaften erwerben. Jedes dieser Projekte birgt ganz individuelle Besonderheiten, Reize und Herausforderungen. Für mich sind sie deshalb alle absolute Herzensprojekte.
Neumayer Projektmanagement hat uns seit der Gründung unterstützt. Was ich an der Zusammenarbeit, insbesondere mit Markus Neumayer, besonders schätze, ist die zügige, bodenständige und pragmatische Herangehensweise an Aufgaben. Auf Neumayer Projektmanagement ist immer Verlass, die Kommunikation stets rasch und unkompliziert. Es freut mich deshalb sehr, dass wir nun unser erstes großes Projekt, die Sechshauserstraße, gemeinsam gestartet haben. In partnerschaftlicher Zusammenarbeit übernimmt das Team um Markus Neumayer dabei das Projektmanagement, Ausschreibung und Vergabe, die örtliche Bauaufsicht sowie die Bauarbeitenkoordination gemäß BauKG.
Eintrag: 28.06.2022
© Neumayer Projektmanagement| Max Osagiede
Über 3.100 m2 Wohnfläche, davon 67 attraktive 1- bis 4-Zimmerwohnungen, werden in der Albrechtskreithgasse 32 in Wien Ottakring errichtet. „Lemonie“ überzeugte nicht nur durch die hochwertige, barrierefreie Bauausführung, sondern auch durch die Top-Lage in Ottakring. Zahlreiche Stationen öffentlicher Verkehrsmittel, wie auch die zukünftige U5-Station „Elterleinplatz“ befinden sich in Gehweite, ebenso die Klinik Ottakring und das Kongressbad.
Visualisierungen: © 3SI Immogroup | JAMJAM
Als Neumayer Projektmanagement sind wir für die gesamte Projektentwicklung sowie das Projektmanagement zuständig. Für einen reibungslosen Bauablauf und um Termine, Kosten und Qualität im Einklang zu halten setzten wir auf unser Know-How im Bereich Örtliche Bauaufsicht und Baustellenkoordination.
© Neumayer Projektmanagement| Max Osagiede
Vollständige Presseaussendung: Lemonie: Dachgleiche bei 3SI-Neubau in Ottakring
Eintrag: 04.04.2022
Worum handelt es sich beim Projekt Fiege und warum ist es einzigartig?
Mit welchen Leistungen ist NPM hier beauftragt?
Petra: Wir sind bei diesem Projekt als Örtliche Bauaufsicht und Generalplaner aktiv. Zudem wurden wir mit der Ausschreibung und Vergabe sowie dem Projektmanagement betraut. Wir sind sehr stolz, dass wir unsere Kompetenz bei diesem komplexen Projekt gleich in mehreren federführenden Bereichen einbringen dürfen und danken FIEGE Logistik für das Vertrauen.
Welche Methode wird beim Abbruch verwendet?
Fotos: © Fiege/Alexander Müller
Welche weiteren besonderen Herausforderungen gehen mit dem Abbruch einher?
Oliver: Bei der Errichtung der ehemaligen Waschmittelproduktionsstätte in den 1970er Jahren kamen verschiedene Stör- und Schadstoffe zum Einsatz, etwa asbesthaltige Fliesenkleber und Dichtungen. Das machte eine umfassende Stör- und Schadstoffanalyse nötig, um höchste Sicherheit für Mensch und Umwelt in allen Phasen des Abbruches zu gewährleisten. Um mit dem Abbruch starten zu können, wurde ein sogenannter Schwarzbereich errichtet. Der Zugang zum Schwarzbereich erfolgte über Schleusen, innerhalb des Bereichs mussten Staubschutzmasken getragen werden. Für maximale Sicherheit aller Beteiligten wurde der gesamte Abbruch mit Luftmessungen begleitet. So konnten kontaminierte Stoffe beseitigt werden, ohne die Gesundheit von Menschen zu gefährden. Nachdem alle Schadstoffe beseitigt waren und nach Freigabe durch den Gutachter wurde der eigentliche Abbruch gestartet.
Wichtig dabei: Alle Stör- und Schadstoffe wurden sachgerecht in Big Packs und Container entsorgt. Alle Abbruchmaterialien wie Baurestmassen oder Reststoffe aus Stahl, Beton und Dämmstoffe wurden sortiert und mit Mulden sowie Container zur Deponie Langes Feld transportiert.
Der Produktionsturm liegt in einem Industriegebiet, in dem mehrere Unternehmen vertreten sind. Hier gab es die Herausforderung, dass Nachbarobjekte sehr nah am Produktionsturm gebaut wurden und die Nachbarn oft zu- und abfahren mussten. Der Abbruch der Ver- und Entsorgungsleitungen zwischen den einzelnen Gebäuden war dadurch sehr aufwendig und konnte nur an Wochenende stattfinden. Dennoch wird der Abbruch plangemäß im April 2022 abgeschlossen sein.
Welche besonderen Herausforderungen gehen mit dem Neubau einher?
Petra: Eine besondere Herausforderung ist der Brandschutz. Eine so große frei bespielbare Logistikhalle für Lagerungen aller Art, muss brandschutztechnisch gut durchdacht sein.
Fotos: © Fiege/Alexander Müller
FIEGE Logistik strebt eine Zertifizierung durch die ÖGNI für die neue Logistikhalle an. Welche Anforderungen sind damit verbunden?
Petra: „ÖGNI“ steht für die Österreichische Gesellschaft nachhaltiger Immobilien und zertifiziert nachhaltige Gebäude und Quartiere nach dem europäischen Qualitätszertifikat DGNB. Bewertet werden dabei Aspekte der Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle und funktionale Qualität, Technik, Prozesse sowie Standort. Es handelt sich dabei um das einzige Zertifizierungssystem, das allen Aspekten des nachhaltigen Bauens nach strengsten Kriterien eine gleich große Bedeutung zumisst. Mit dem Bau der Logistikhalle erreichen wir das Zertifikat in Gold.
Oliver: Nachhaltigkeit hat bei FIEGE Logistik eine lange Tradition. Beim Abbruch wurde der abgebrochene Beton analysiert und zertifiziert und für den Wiedereinbau verwendet. Es handelt sich um 10.000 m³ Recycling Beton (RB 0/63) – eine innovative Leistung ganz im Sinne der Kreislaufwirtschaft. Beim Neubau wird eine Photovoltaikanlage auf der gesamten Dachfläche errichtet, sowie eine Fassadenbegrünung für die Verbesserung des Mikroklima. Bei Bau der Logistikhalle wird ebenfalls nach der EU-Taxonomie zertifiziert. Dieses Klassifizierungssystem für nachhaltige ökonomische Aktivitäten unterstützt die Steuerung des Übergangs zu einer low-carbon, widerstandsfähigen und ressourcenschonenden Wirtschaft.
Petra: Geplante Fertigstellung des Projekts ist im Jahr 2023. Wir freuen uns schon sehr auf die kommenden Herausforderungen und weiteren Schritte. Das Schöne an unserem Beruf ist, dabei mitzuwirken, wie aus einer Vision und Plänen durch das partnerschaftliche Zusammenspiel mit vereinten Kräften Neues geschaffen wird. Hierfür setzen wir uns mit ganzer Leidenschaft ein
Visualisierung: ©Forma Architektur
Fotos: © Fiege/Alexander Müller
Eintrag: 07.03.2022
© 3SI Immogroup | MW-Architekturfotografie
Am Hackenberg, im Herzen Sieverings, im 19. Wiener Gemeindebezirk werden 17 luxuriöse Villen mit großzügigen Gärten, Terrassen und Balkons gebaut - Unique Living in Döbling.
The Unique Villen beeindrucken mit einem minimalistischen und geradlinigen Design sowie großen Fenstern mit viel Sonnenlicht. Am Südhang des Hackenbergs wird jede Villa mit einem privaten Spa Bereich mit Sauna und Outdoor-Pool ausgestattet. Das gesamte Wohnkonzept wird durch technische Add-Ons wie einer Smart Home Steuerung, mit der die Temperatur und Beleuchtung von überall gesteuert werden können, ergänzt.
©3SI Immogroup|JamJam
Beliebt macht sich die Lage aufgrund der Kombination der 25-minütigen Anbindung mit dem Auto ins Stadtzentrum und doch die Nähe zur Natur.
Als Neumayer Projektmanagement sind wir für die gesamte Projektentwicklung sowie das Projektmanagement zuständig. Für einen reibungslosen Bauablauf und um Termine, Kosten und Qualität im Einklang zu halten setzten wir auf unser Know-How im Bereich Örtliche Bauaufsicht und Baustellenkoordination.
© 3SI Immogroup | MW-Architekturfotografie
Die Fertigstellung des Neubauprojekts im 19. Bezirk ist mit Juni 2023 geplant und seit August 2021 läuft der Verkaufsstart für "The Unique".
weitere Infos zum Spatenstich: Spatenstich The Unique - 3SI Immogroup
Stand: 07.03.2022
Eintrag: 01.12.2021
Wir blicken mit Stolz zurück auf ein erfolgreiches und abwechslungsreiches Jahr 2021. Blicken Sie mit – und klicken Sie auf Play!
Eintrag: 24.11.2021
Der Startschuss für das Projekt fiel im September diese Jahres (Anm.: 2021). Bereits Ende April 2022 ziehen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des 5 * Hotels Schloss Seefels in die 42 hochwertigen Wohneinheiten des „MAQ Seefels“ ein. Möglich macht das der Einsatz einer innovativen Bautechnik: der modularen Raumzellenbauweise. Denn durch den hohen Grad an Vorfertigung, effiziente Planung und vorausschauende Logistik können mit dieser revolutionären Baumethode auch Großprojekte binnen kurzer Zeit nach höchsten Ansprüchen realisiert werden.
Bmst. Ing. Markus Neumayer über Modularen Raumzellenbau.
"Bei ‚MAQ Seefels‘ setzen wir erstmals ein Projekt komplett mit modularem Raumzellenbau um. Unser Auftraggeber profitiert von wesentlichen Zeit- und Kostenvorteilen, standardisierte Verfahren gewährleisten in jeder Projektphase Bestqualität“
berichtet Bmst. Ing. Markus Neumayer, Gründer und Geschäftsführer von Neumayer Projektmanagement.
„Die Baubranche ist im Wandel, moderne Bedürfnisse erfordern Mut zur ständigen Weiterentwicklung. Wir haben uns in den letzten Jahren eingehend mit modularem Raumzellenbau beschäftigt, internationale Best Practice-Projekte auf Herz und Nieren geprüft und ein starkes Netzwerk aufgebaut. Der modulare Raumzellenbau hat gerade in Zeiten steigender Material- und Baupreise enormes Potenzial, was wir gemeinsam mit unseren Partnern bei ‚MAQ Seefels‘ beweisen können.“
Überzeugende Vorzüge
Modulare Raumzellen werden ganzjährig unter optimalen, standardisierten Bedingungen und mit immer gleichbleibender Höchstqualität im Werk gefertigt. Unabhängig von Jahreszeiten und Witterungsbedingungen können Bauverzögerungen deshalb bereits im Vorfeld vermieden werden, denn exakte Planung, Koordinierung und Logistik gewährleisten absolute Termintreue.
Die Raummodule für „MAQ Seefels“ werden nun in den Wintermonaten produziert. Bereits im kommenden Frühling folgen Aufbau und Finalisierung vor Ort. Das ermöglicht bis zu 90 Prozent Zeitersparnis auf der Baustelle. Durch die Vorfertigung werden zudem potenzielle Fehlerquellen minimiert. Diese können bei Bauprojekten zu gravierenden Zusatzkosten führen – bei modularem Raumzellenbau halten hingegen die kalkulierten Kosten.
Hier geht's zur aktuellen Präsentation und hier zum aktuellen Beileger zum "MAQ Seefels".
Wenn Sie weitere Informationen benötigen, schreiben Sie bitte direkt an markus.neumayer@neumayer-pm.at oder an office@neumayer@neumayer-pm.at
Die Raummodule sind „Made in Europe“. Planung, Materialauswahl und Ausführung unterliegen strengsten Qualitätskriterien. Gesichert wird das durch kontinuierliches Qualitätsmanagement im gesamten Prozess: Von der Produktion der Module über die Lieferung bis hin zum passgenauen Aufbau auf dem vorbereiteten Stahlbetonsockel und Abschlussarbeiten unter Bauaufsicht von Neumayer Projektmanagement. Denn bei der Qualität gibt es keine Kompromisse.
„Durch bezugsfertige Lieferung zum Fixpreis und Fixtermin sind die Kosten bei vergleichbar hohen Qualitätsstandards um 10 bis zu 20 Prozent günstiger als bei konventioneller Bauweise. Modularer Raumzellenbau ist nicht nur schneller und besser, sondern auch günstiger – somit wirtschaftlicher – als traditionelle Bauweisen“, so Markus Neumayer.
Eine wesentliche Stärke des modularen Raumzellenbaus ist die freie Planbarkeit. Oberflächen im Innenbereich, Grundrisse, Ausstattung und Fassade werden maßgeschneidert auf Bedürfnisse abgestimmt. Der Gestaltung werden dabei (fast) keine Grenzen gesetzt, denn die Raummodule können bis zur Maximaldimension von 5 Meter Breite, 14 Meter Länge und 3,8 Meter Höhe angepasst werden. Das bietet viel Spielraum für unverwechselbare Individualität und smarte Funktionalität.
So verfügt jede der 43 Wohneinheiten des „MAQ Seefels“ über einen kompakten Kochbereich, einen hochwertigen Raum für Schlaf, Erholung und Unterhaltung, ein Badezimmer mit allen Annehmlichkeiten. Darüber hinaus bietet jede Wohneinheit eine persönliche Freifläche im Außenbereich zur Entspannung. Denn auch beim Wohnkomfort gelten keine Kompromisse.
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/ Gernot Gleiss Photography
Vor dem Hintergrund des Klimawandels sind innovative Lösungen gefragt. Auch hierbei überzeugt der modulare Raumzellenbau durch Produktion in kontrollierter Werksumgebung. In energieeffizienten Prozessen werden Ressourcen sorgsam eingesetzt – von der Grundfertigung bis hin zur Ausstattung und vollständigen Möblierung.
„Der Großteil der verwendeten Materialien ist recyclingfähig, wodurch bereits jetzt künftige kreislaufwirtschaftliche Anforderungen erfüllt werden. Alle Wohnmodule von „MAQ Seefeld“ verfügen über eine effiziente Deckenheizung mittels Fernwärme und Deckenkühlung mittels luftgekühlter Kältemaschine. Die hochwertige mineralische Holzisolierung sorgt für energiesparende Wärmedämmung, ein angenehmes Raumklima und darüber hinaus auch für optimalen Schallschutz“,
führt Markus Neumayer aus.
Durch effiziente Koordination und Logistik wird auch der Baustellenverkehr optimiert. Das vermeidet unnötige Fahrten und schont die Umwelt. Aufgrund der Vorfertigung beträgt die Raumzellenmontage bei „MAQ Seefels“ – inklusive aller Abschlussarbeiten – lediglich zwei Monate. Von der auch zeitlich eingeschränkten Lärm- und Emissionsbelastung wiederum profitiert nicht nur die Umwelt, sondern auch Anrainer vor Ort.
Eintrag: 23.09.2021
Jedes Projekt hat hundertprozentige Aufmerksamkeit verdient. Der partnerschaftliche Zugang erscheint uns jedenfalls immer der Sinnvollste. Erleben wir im dicht verbauten Stadtgebiet nicht nur eine Fülle an Fragestellungen bei Behördenwegen, bautechnische Herausforderungen im Untergrund, sondern auch Herausforderungen in der täglichen Kommunikation mit AnrainerInnen und anderen nicht-direkt am Projekt Beteiligten.
All diese Themen sind leichter zu bewerkstelligen, wenn der gemeinsame Projekterfolg im Fokus steht. Aus diesem Grund ist der symbolische Akt des Spatenstichs nicht nur schöne Tradition und notwendige Medienarbeit, sondern vor allem eines: Grundlage dafür - auch im Fall unseres Projektes "Lemonie" - anfallende Herausforderungen partnerschaftlich zu lösen.
© 3SI Immogroup | MW-Architekturfotografie
Gemeinsam mit unserem Auftraggeber 3SI Immogroup errichten wir in der Albrechtskreithgasse 32 in Wien Ottakring 67 attraktive Eigentumswohnungen mit einer gesamten Wohnfläche von über 3.100 m² errichtet. Die 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen sind barrierefrei gestaltet und mit Freiflächen in Form von Balkonen, Terrassen und Gärten ausgestattet.
Als Neumayer Projektmanagement sind wir für die gesamte Projektentwicklung sowie das Projektmanagement zuständig. Für einen reibungslosen Bauablauf und um Termine, Kosten und Qualität im Einklang zu halten setzten wir auf unser Know-How im Bereich Örtliche Bauaufsicht und Baustellenkoordination.
© 3SI Immogroup | JAMJAM
Neben Geschäften des täglichen Bedarfs, zahlreichen Lokalen und dem bekannten Wiener Kongressbad befindet sich auch das Wilhelminenspital in der Nähe. Die bereits sehr gute öffentliche Verkehrsanbindung – S45, Straßenbahnlinien 43 und 2, die Autobuslinie 10A halten in Gehweite – wird durch die zukünftige U5-Station „Elterleinplatz“ komplettiert. Somit sind die Wiener City, Universitäten und Naherholungsgebiete wie die Donauinsel rasch erreichbar.
© 3SI Immogroup | MW-Architekturfotografie
Die Fertigstellung des Neubauprojekts im 16. Bezirk ist mit August 2022 geplant und seit 06.09.2021 läuft der Verkaufsstart für die "Lemonie".
weitere Infos zum Spatenstich: https://www.ots.at/presseausse...
Stand: 23.09.2021
Eintrag: 17.11.2021
Herausforderungen im Griff
Martin beschäftigt sich in allen Projektphasen mit komplexen Herausforderungen und hat dabei jedes noch so kleine Detail im Griff. Mit seiner Stärke für wirksame Lösungen gewährleistet Martin einen reibungslosen Ablauf auf der Baustelle. Seit seiner Matura - mit der Fachausrichtung Hochbau - an der HTL Leberstraße (2000) hat er sein Wissen in diversen Bereichen der Branche stets vertieft und wertvolle Erfahrungen in ausführenden Unternehmen gesammelt. Wissen und Erfahrung kombiniert er dabei mit seinem weitreichenden Know-how zum neuesten Stand der Technik.
Aus Alt mach Neu
Gerade an den Schnittstellen zwischen Alt- und Neubau läuft Martin zur Höchstform auf. Das zeigt sich nicht nur bei laufenden Projekten, wie etwa der Oberen Donaustraße 97-99 oder der Rautenstrauchgasse 14, sondern auch in Zusammenarbeit mit dem gesamten Team, wo er seine Erfahrung im Bereich Sanierung gerne teilt.
Geht nicht, gibt’s nicht
Und das beweist Martin häufig mit starkem Durchhaltevermögen. Neben dieser Vorbildwirkung, fordert und fördert er die Weiterentwicklung seiner Teammitglieder. Erstens weil ihm seine KollegInnen wirklich wichtig sind und zweitens, weil er eben weiß, dass man sich in diesem Geschäft auch schon mal durchbeißen muss.
Er setzt dabei vielfach auf persönlichen Austausch im Team und startet dabei gleich mit einem Teamfrühstück montags morgen in die Arbeitswoche, damit immer eine klare Aufgabenteilung gegeben ist und die KollegInnen, von der gemeinsamen Teamkompetenz profitieren. Neuerliche Motivation ziehen dann alle spätestens beim lautstarken Feierabend-Tischfußballmatch gegen Ende der Woche, wo neben dem Teamplay der gemeinsame Spaß im Vordergrund steht.
„Stillsitzen war in der Schule“
Spontan, kreativ und humorvoll – so die persönlichen Eigenschaften, die den Ingenieur am besten beschreiben. Ob am Wochenende beim Mountainbiken, bei Lauftouren oder beim Werkeln im heimischen Garten an der neuen Terrasse – bei Martin ist immer etwas los und langweilig wird es nie.
© Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
Eintrag: 01.10.2021
Für eine erfolgreiche Projektrealisierung sind partnerschaftliche Planung und Abwicklung besonders wichtig, davon ist Bernhard Romirer überzeugt. Komplexe Herausforderungen lassen sich dann am besten lösen, wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen. Mit dieser gemeinsamen Prämisse haben wir neben dem Georg Emmerling Hof zum Beispiel auch die Siedlung Kagran umgesetzt. Gerade sind wir mitten in der Realisierung des Projektes Rautenstrauchgasse.
1. Wie entwickelt sich der Immobilien-Markt in Wien und was können wir davon mitnehmen?
Die jüngere Vergangenheit war gleichermaßen fordernd für Projektentwickler, Bauherren, Planer wie auch Bauunternehmen. Grundstückspreise und Baukosten sind gestiegen, gleichzeitig ist die Nachfrage nach Eigentum und der Preis nur marginal, wenn überhaupt, angezogen. Wenn Projekte jedoch nicht rentabel sind, werden sie nicht umgesetzt.
Um Optimierungsprozesse in Gang zu setzen, funktioniert das Early-Involvement des Generalunternehmens in einer sehr frühen Projektphase am besten. Diese Erfahrung machen wir in der Praxis immer wieder. Mit dieser Herangehensweise haben Bauvorhaben aus meiner Sicht die besten Chancen auf eine gelungene Umsetzung.
© Zinglbau GmbH/Jan Bachmann
2. Welche Herausforderungen waren in den letzten rund eineinhalb Jahren aufgrund der Pandemie besonders und wie konnten diese gemeistert werden, bzw. welche Chancen haben sich vielleicht sogar daraus ergeben?
Die anfängliche Unsicherheit war für die gesamte Branche eine komplett neue Situation. Die Gesundheit unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter stand immer im Vordergrund. Wir haben erst nach Verkündung geeigneter Schutz- und Hygienemaßnahmen die Arbeit wieder aufgenommen und diese in den Arbeitsalltag fest verankert.
Die Umsetzung von Home-Office ist in der Baubranche nur sehr schwer möglich. Wir nutzten die Zeit jedoch, um bereits geplante Aufgaben umzusetzen. So zum Beispiel der Umstieg auf eine Hybrid-Cloud-Lösung und die generelle Umstellung auf Laptops um flexibleres Arbeiten zu ermöglichen. Unser Team ist durch die Krise jedenfalls noch enger zusammengewachsen.
Fordernde Zeiten brauchen schnelles und Sicherheit vermittelndes Handeln des Managements – aber auch Vertrauen der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in das Unternehmen. Die Monate nach Beginn der Gesundheitskrise haben gezeigt, dass die Baubranche einiges aushält und ein stabiler Fels in der Brandung ist.
3. Was sind Ihre aktuellen Herzensprojekte?
Es gibt viele erwähnenswerte Projekte, auf die wir stolz sind. Ein aktuelles Highlight ist aber sicher das Apparthotel im Zentrum von Favoriten. Hier arbeiten wir bereits seit der Planungsphase eng mit dem Bauherren zusammen. Erst während dieser Zusammenarbeit wurde das Projekt tatsächlich durch unser Zutun realisierbar.
Das macht das Apparthotel zu einem ganz besonderen Projekt. Wir fühlen uns noch intensiver mit Herz und Seele der Baustelle verbunden um für alle Beteiligten das Beste herauszuholen.
Das Konzept der Bauherrenschaft hat sich in den letzten Jahren bewährt und wird jetzt ausgebaut. Das Geschäftsmodell ist die Vermietung von Apartments mit 12m² für Tagesgäste.
Die Umsetzung ist eine logistische Herausforderung, denn der Neubau ist ein Hofgebäude mit sehr kleiner Zufahrt. Dadurch arbeiten alle Gewerke unter beengten Platzverhältnissen. Diese Herausforderungen spornen uns noch mehr an!
© Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
© Neumayer Projektmanagement/NOIR
4. Die Fachzeitschriften sind voll mit dem „Bauen der Zukunft“. Lean und BIM kommen langsam auch in Österreich an. Der 3D-Drucker druckt in Deutschland bereits ganze Häuser. Wie schätzen Sie diese Entwicklungen ein?
Alle genannten Ansätze haben ihre Berechtigung und bieten großes Potential für Planer, Ausführende und Bauherren. Allerdings muss man bei allem Hype auch immer prüfen, welche Tools zum Projekt passen. BIM ist zum Beispiel sicherlich gut für Neubauprojekte geeignet, weniger jedoch für Sanierungen.
Vom 3D Druck ist einiges zu erwarten, vor allem im Low Budget-Bereich. Beim EFH-Bau zeichnen sich große Schritte in Richtung Serienreife ab. Diese disruptive Technik wird dem klassischen Ziegelmassivhaus in den nächsten 10 bis 20 Jahren massiv Konkurrenz machen.
Lean wiederum ist nichts Neues, nur gerade wieder modern. Vielleicht aufgrund von knapperen Margen, oder weil Bauen immer komplizierter wird. Wir setzen große Stücke auf das „schlanke Baumanagement“ und werden es auch in Zukunft auf unseren Baustellen einsetzen. Jedenfalls realisieren wir das Apparthotel zur Vereinfachung und Effizienzsteigerung gerade mit dem Last Planner Modell.
Eine Umsetzung des kompletten Lean Modells auf jeder Baustelle würde jedoch das Gegenteil bewirken. Denn für maßgeschneiderte Lösungen bei der Planung und Ausführung von Einzelprojekten brauchen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter immer noch Handlungsspielraum für Kreativität.
5. Was ist für Sie das Besondere an der Partnerschaft mit Neumayer Projektmanagement und wo sollen wir jedenfalls dranbleiben?
Als Zinglbau schätzen wir die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Neumayer Projektmanagement am meisten. Alle ziehen an einem Strang. Dadurch werden anstehende Aufgaben eines gemeinsamen Projektes bestmöglich gemeistert.
Zudem ist die Professionalität, die das Team an den Tag legt, für einen Ausführenden sehr angenehm. Es würde mich sehr freuen, in Zukunft weitere spannende Projekte gemeinsam in Angriff zu nehmen.
Eintrag: 18.08.2021
Wenn man vom „Georg-Emmerling-Hof“ spricht, handelt es sich um einen großen kommunalen Wohnbau an der Oberen Donaustraße 97-99 im 2. Wiener Gemeindebezirk. 2017 wurde Neumayer Projektmanagement mit der umfassenden Sanierung der Anlage beauftragt – konkret mit der Planung und Ausführung, der örtlichen Bauaufsicht, der Projektleitung und dem Projektmanagement.
Der Wiener Gemeindebau wurde in der Nachkriegszeit (1953-1957) aus den Trümmern des zerbombten Schwedenplatzes errichtet und steht heute unter Denkmalschutz. Das Gebäude umfasst acht Stiegen bestehend aus 204 Wohnungen und einer Wohnnutzfläche von ca. 15.000 m². Im Zuge der Sanierung wurde der „Georg Emmerling-Hof“ um einen Dachgeschoßausbau mit neun neuen Wohnungen erweitert – alle sind mit Terrassen und Dachflächenfenster ausgestattet.
Baumaterial aus der Nachkriegszeit
Das gesamte Gebäude ist aus Vibrosteinen gemauert, welche nach dem Weltkrieg aus einem Gemisch von Schutt, Ziegelschrot und Zement auf der sogenannten Schwedenplatzpresse hergestellt wurden. Aufgrund der Materialzusammensetzung können sie nur wenig Drucklasten und Scherkräften standhalten. Um entsprechende Stützen schaffen zu können, wurde im Auflagebereich das Mauerwerk mit 260 bar Injektionsharz verpresst. Auf diesen Stützen stehen jetzt Stahlrahmen, Flanschplatten und Zugbänder, welche die kompletten Lasten des Daches aufnehmen und in die Fundamente ableiten.
Nachhaltigkeit am Bau
Der gesamte Dachstuhl wurde aus einer Stahl-Holzkonstruktion gefertigt. Ein Stahlrahmen, trägt das Gewicht des Daches. Alle weiteren Bestandteile sind aus Holz gefertigt: Hauptpfetten und die Sparrenanlage mit den verschiedenen Wechseln für Dachflächenfenster, welche das nötige Tageslicht in die Wohnungen bringen.
Vorteile der Holzkonstruktion sind die Leichtigkeit des Baustoffes, die Schlankheit des Baukörpers und die Verwendung eines ökologisch nachhaltigen, nachwachsenden Baustoffs.
Sicherheit als oberste Priorität
Das gesamte Gebäude wurde warm eingepackt, die neuen Sparrenfelder wurden mit 32 cm Dämmstoff ausgedämmt, um den Heizwärmebedarf so gering wie möglich zu halten. Im Zuge der Thewosan-Sanierung wurde auch die Gebäudesicherheit erhöht. Dafür wurden Stellen für die Löschwassereinspeisung verbaut und die Türen in Fluchtrichtung geöffnet. Des Weiteren wurden eine neue Gegensprechanlage installiert und alle Stiegenhäuser mit einer Druckbelüftungsanlage ausgestattet. Den BewohnerInnen soll so das höchstmögliche Maß an Sicherheit geboten werden.
Mit Koordination zum Ziel
Am „Georg-Emmerling-Hof“ mussten tagtäglich unterschiedlichste Gewerke mit der besonderen Herausforderung der umfassenden Sanierung eines über die gesamte Bauzeit bewohnten Gebäudes koordiniert werden. Es galt die MieterInnen im gesamten Prozess so schonend wie möglich zu behandeln und viel Einvernehmen der einzelnen Firmen, der AuftraggeberInnen und der KonsulentInnen herzustellen.
Darüber hinaus befindet sich dieser Wiener Gemeindebau mitten im innerstädtischen Bereich, wo grundsätzlich jede Baustelle eine Herausforderung ist. Dies wurde am Standort direkt gegenüber des Schwedenplatzes durch die Obere Donaustraße, eine Hauptverkehrsader der Stadt, die Umschließung des Gebäudes durch eine Straßenbahntrasse sowie eine Grundwasserleitung, welche sich direkt unter dem Gebäude befindet und wodurch fixe Hebemöglichkeiten nicht eingesetzt werden konnten, noch weiter verstärkt. Jeglicher Einsatz von Baugerät und die Logistik dahinter wie beispielsweise der An- und Abtransport mussten daher punktgenau geplant werden. Eine der zahlreichen Lösungen war der Einsatz eines der größten Mobilkräne Österreichs mit einem 60 Meter langen Ausleger. Über diesen Kran wurden alle Stahl- und Holzbauteile sowie das gesamte Baumaterial in und auf das Gebäude sowie in die Höfe transportiert. Damit die westliche Seite des Gebäudes mit einer Wärmedämmung ausgestattet werden konnte, wurde darüber hinaus eine Straßenbahnhaltestelle verlegt und die Straßenbahntrasse überplattet, um alle Folgegewerke und Arbeiten ausführen zu können.
Um hier die täglichen Herausforderungen reibungslos meistern zu können, waren der partnerschaftliche Zugang der Gewerke, KonsulentInnen, PlanerInnen und der AuftraggeberInnen von größter Bedeutung. Nur die Zusammenarbeit aller PartnerInnen führte zur erfolgreichen Umsetzung des Projektes. Unser Dank geht an die Siedlungsunion und die Stadt Wien – Wiener Wohnen als Auftraggeber und unserem Generalunternehmer Zinglbau (Bernhard Romirer, Geschäftsführer Zinglbau im Interview).
Eintrag: 20.07.2021
Komplexe Herausforderungen brauchen g’scheite Lösungen! Davon war Peter Steininger schon immer überzeugt und das treibt ihn bis heute an. Gleich nach seinem Studium arbeitete er an einem Projekt, Fertigteile für Wohneinheiten in Entwicklungs- und Schwellenländer herzustellen – immer mit dem Ziel, leistbare Häuser mit höheren Standards in Slums zu etablieren.
Nach einiger Zeit fokussierte er wieder auf den klassischen Architekturbereich und gründete sein Büro in Krakau. Bis heute sucht er in repetitiven Prozessen und modularen Angeboten Lösungen für aktuelle Herausforderungen. Mit Erfolg!
1. Wie entwickelt sich derzeit der Immobilien-Markt und was können wir davon mitnehmen?
Zurzeit stehen wir vor großen Herausforderungen. Die Grundstückskosten steigen immer mehr an. Um gleiche Lebensqualität zu ermöglichen, bedarf es vielfach kreativer Lösungen, engster Abstimmung und sich wiederholender Prozesse. Ich bin davon überzeugt, dass bereits in der nahen Zukunft immer mehr Variationen im Modulbau genutzt werden (müssen), um gute Lebensqualität zu annehmbaren Preisen und mit passabler Rendite zu schaffen.
2. Welche Hürden waren im letzten Jahr aufgrund der Pandemie zu meistern bzw. welche Chancen haben sich vielleicht sogar daraus ergeben?
Homeoffice kannten wir bis zu Beginn der Pandemie noch wenig. Wir haben aber schnellstmöglich einen Weg gefunden und rasch in Infrastruktur und Server investiert.
Die Krise hat uns in Wahrheit wachsen lassen und geholfen unser Angebot europaweit auszubauen. Unsere Standort-Wahl Krakau war früher nicht immer einfach, heute tauscht man sich rasch mit einem Video-Call aus, als wäre es das Normalste auf der Welt.
Die Pandemie hat uns gezeigt, dass es gerade in Europa möglich ist länderübergreifend zu arbeiten. Es ist nicht wichtig, wo man sitzt, sondern die Kommunikation muss stimmen.
Was aber manchmal fehlt, sind die kleinen zwischenmenschlichen Abstimmungen, die Nuancen, die es möglich machen, sich im persönlichen Kontakt „besser zu spüren“. Genauso muss die Technologie im Bereich von handschriftlichen Notizen und Skizzen noch authentischer werden – da sind die technischen Lösungen einfach noch nicht optimal.
3. Was sind Ihre aktuellen Herzensprojekte?
Jedes Projekt ist für mich ein Herzensprojekt. Manches sieht zwar spektakulärer aus, jedoch steckt in jedem die gleiche Arbeit, da wir immer einen sehr hohen Anspruch verfolgen – es gilt immer die Ideen und Kreation so weit aufzubereiten, dass sie friktionsfrei umsetzbar sind.
Besonders hervorzuheben sind die Projekte, wo wir mit allen Beteiligten an kreativen Lösungen arbeiten. Häufig kommt das im innerstädtischen Raum vor, wo es im meist dicht bebauten Gebiet unser Anspruch ist, sowohl für die künftigen BewohnerInnen als auch die NachbarInnen zu entwickeln. Hier setzen wir auf die Zusammenarbeit vor Ort und mit den Bezirken.
Gerade im letzten Jahr war es mancherorts noch eine extra Herausforderung auf die Baubewilligung zu warten, da die Behörden – bei allem Bemühen – durch die Umstellung auf Homeoffice an technischen Lösungen zu arbeiten hatten.
Besonders freut es mich dann, wenn man beim Spatenstich ist, man weiß um die Herausforderungen und die Lösungen und man kann sich selbst sagen: „Jetzt geht‘s los, jetzt werden unsere Pläne in die Realität umgesetzt.“ Wie zuletzt beispielsweise in der Albrechtskreithgasse 32.
4. Die Fachzeitschriften sind voll mit dem „Bauen der Zukunft“, Lean und BIM kommen langsam auch in Österreich an, der 3D-Drucker druckt in Deutschland bereits ganze Häuser. Welche Einschätzungen haben Sie zu diesen Entwicklungen?
Wir haben schon seit Jahren Erfahrung mit der Arbeitsmethode Building Information Modeling. Wir leben BIM und wir bereiten alle Modelle immer in 3D vor. Im Alltag der Bauwirtschaft ist das aber noch zu wenig angekommen. Wir haben nun mit FachplanerInnen und Bauausführenden eine Forschungsgruppe ins Leben gerufen, welche herausfindet, wie viel Abstimmung und Kommunikation tatsächlich notwendig sind, um ein Projekt gemeinsam umzusetzen. Jeder Schritt, den man geht, erfordert Abstimmung zwischen den einzelnen Gewerken. Dazu wird viel Wissen benötigt, das noch keine Software übernehmen kann. Da sind wir als Menschen immer noch klar im Vorteil. Es gilt analog und digital gekonnt miteinander zu verschränken.
5. Was schätzen Sie an der Partnerschaft mit Neumayer Projektmanagement besonders, wo sollen wir jedenfalls dranbleiben?
Die Ehrlichkeit und das Vertrauen, die Professionalität und den gemeinsamen Blickpunkt. Wir haben einen gemeinsamen Zugang, was die Herausforderungen der Branche betrifft. Unser Mindset ist sehr ähnlich und deswegen leben wir auch den partnerschaftlichen Zugang. Es sind UNSERE gemeinsamen Projekte. Somit sind es auch UNSERE gemeinsamen Anstrengungen und Lösungen.
Eintrag: 13.07.2021
Als Absolventin der HTL-Mödling hat Anna seit ihrer Matura Erfahrung und Wissen im Bereich Hochbau gesammelt, welches sie nun durch ihre strukturierte und genaue Arbeitsweise beim Projektmanagement als wichtigstes Bindeglied zwischen Bauherrn und ausführenden Firmen gekonnt einsetzt.
Volle Aufmerksamkeit für’s Projekt
Sie bringt sich intensiv beim exklusiven Bauvorhaben „The Shore“ am Kuchelauer Hafen ein, managed „Parksuites“ in Wien Währing und organisiert den Projektalltag bei „The Masterpiece“ in der Josefstadt – drei Projekte, die umfassende Aufmerksamkeit benötigen. Genau das ist eine Eigenschaft, die Anna in ihrer Rolle als Projektleiterin gezielt abrufen kann.
Von Projekt zu Projekt mit Nachdruck
Dafür legt sie täglich einige Kilometer mit dem Fahrrad hin, hält sich so fit und findet immer einen Parkplatz. Denn sie ist nicht nur im Kopf „Der Partner, der’s schafft, am schnellsten von A nach B zu kommen“. Wenn nötig, übrigens auch durchaus motorisiert, beispielsweise mit unserem neuen NPM E-Moped.
Der Karriereweg der jungen Bautechnikerin zeigt steil nach oben und Anna zählt sicher schon jetzt zu den starken Frauen in der Baubranche. In ihrer Freizeit tauscht sie ihr Stadt-Rad dann gerne gegen ihr Mountainbike und bringt sich am Berg an ihre sportlichen Grenzen.
Annas offene und doch geduldige Art, sowie ihre Hilfsbereitschaft sind eine Bereicherung für unser Team. Das lässt uns gemeinsam noch mehr wachsen.
Eintrag: 28.05.2021
Bei Neumayer Projektmanagement steht bei jedem Projekt die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit allen Projektbeteiligten im Mittelpunkt. Nur wenn alle wirklich gut aufeinander abgestimmt sind, kann unserer Meinung nach das Maximum aus jedem Projekt geholt werden.
In den letzten Jahren konnten wir uns umfassendes Know - How in der innerstädtischen Verbauung aneignen. Die unterschiedlichen Bauphasen bzw. Projekttypen wie Abbruch, Sanierung, Umbau, Neubau und Dachgeschoßausbau fordern meist im Detail und genau diese Herausforderung spornt uns bei unseren Projekten an.
Erfolgreich bauen durch effizientes Zeitmanagement
Wir haben dabei das magische Dreieck im Bauen „Termin, Kosten und Qualität“ immer im Blick und wissen genau, dass Behördenwege, das Einholen von Genehmigungen zum Abbruch oder zum Bau, sowie die Einhaltung zahlreicher weiterer Fristen das A und O jedes guten Projektleiters sind. Genauso muss klarerweise während der Bauphase auf pünktliche Einreichungen geachtet werden, damit keine Verzögerungen stattfinden.
Mit unserem Know-How in der Örtlichen Bauaufsicht sind alle Arbeitsschritte überwacht, koordiniert und kontrolliert und im Rahmen der Einhaltung des BauKG werden alle gängigen Richtlinien am Bau eingehalten, damit Arbeiter vor Ort sicher ihrer Tätigkeit nachkommen können.
Mit offener Kommunikation zum Ziel
Innerstädtisches Bauen, bedeutet meist Bauen auf engstem Raum. Dabei achten wir auch auf die angrenzende Nachbarschaft, denn Baustellen bedeuten immer für eine gewisse Zeit Lärm und somit eine temporäre Belastung auch für die Nachbarn.
Manche Anrainer haben Vorurteile bezüglich neuer Bauprojekte. Wir sind um ein gutes Nachbarschaftsverhältnis stets bemüht und kommunizieren möglichst offen mit den Nachbarn. Damit gelingt es uns etwaige Bedenken in der Nachbarschaft zu entkräften und beruhigend einzuwirken. Wichtig ist, dass Vereinbarungen zwischen den ausführenden Firmen und den betroffenen Nachbarn möglichst früh abgestimmt werden um für alle Beteiligten einen möglichst reibungslosen Bauprozess zu ermöglichen.
Wir wachsen mit jeder Herausforderung
Zahlreiche Herausforderungen haben uns zu Profis gemacht. Wir wissen woran wir von Anfang an denken müssen, was wir vorzeitig organisieren, koordinieren und kontrollieren müssen. Zudem gehen wir auf die Wünsche der AuftraggeberInnen bzw. der KäuferInnen ein und arbeiten dabei stets lösungsorientiert.
Wir sind der Partner der’s schafft Termine und Kosten im Blick zu haben, arbeiten auf Augenhöhe und legen großen Wert auf Handschlagqualität. Darum gelingt uns auch die gute Zusammenarbeit mit allen Projektbeteiligten, die notwendig ist um das Maximum aus jedem Projekt zu holen.
Eintrag: 07.04.2021
Schon im ersten Gespräch wird klar, dass er für seine Projekte lebt – vor allem für die Lösung der schwierigsten Herausforderungen. Ing. Schmidt tigert sich in die kompliziertesten Fragen hinein, geht jedem Detail nach und setzt alles daran, die Wünsche der Auftraggeber zu erfüllen. Frei nach dem Motto: „Geht nicht, gibt’s nicht“.
Lessons Learned
Damit er diesem hohen Anspruch auch tatsächlich gerecht wird, kombiniert er seine fachliche Expertise mit einem großen Erfahrungsschatz. Der Baumeister maturierte 1986 an der HTL Leeberstraße mit der Fachausrichtung Hochbau und bringt seine drei Jahrzehnte Tätigkeit im Beruf in jedes neue Projekt ein: von der Umsetzung von Einfamilienhäusern, Sanierung und Neubau von Wohnkomplexen, Gewerbe, Gastro und Handel – er hat alles gemacht, was das Herz eines Projektmanagers im Bau höher schlagen lässt. Zu seinen jüngsten Projekten zählen MyHive am Wienerberg und die ÖAMTC Projekte Wien West, St. Pölten und Hollabrunn.
Mehr ist mehr
Es sind der außergewöhnliche Wunsch des Bauherrn oder die besondere Herausforderung, die gelöst werden will, die Oliver Tag und Nacht antreiben. Zuletzt ließ er es sich nicht nehmen, mitten in der Nacht bei der Begehung eines Kanals selbst dabei zu sein, um dann auch wirklich die richtigen Schritte einzuleiten. Dieses „Mehr“ einzubringen und die Dinge fokussiert anzugehen machen ihn auch im Unternehmen zu einer essenziellen Stütze. In der Gruppe um Ausgleich bemüht, gibt er sein Wissen persönlich an die Kollegen und Kolleginnen weiter und spricht auch nach Feierabend gerne noch über seine Projekte.
Am Berg, im Tal und in der Küche
Zum Ausgleich geht Oliver in seiner Freizeit Laufen und im Winter findet man ihn oben am Berg beim Schifahren. Auch auf zwei Rädern ist er unterwegs und bereist mit dem Motorrad die ganze Welt. Das spiegelt sich auch bei der Kulinarik wider: Er genießt die Vielfalt der österreichischen Speisekarte und kocht am Wochenende dann auch gerne das eine oder andere Gericht selbst – und da gibt es dann keine Grenzen!
Fotos: © Neumayer Projektmanagement/Alexander Müller
Eintrag: 25.03.2021
Beim Luxus-Bauvorhaben The Shore des Auftraggebers WK Development nahe an der Donau wird es den künftigen BewohnerInnen an nichts mangeln. Um das Baufeld aber optimal bebauen zu können, ist eine Grundwasserabsenkung erforderlich, denn die Gründungssohle des Grundstückes liegt unter dem Grundwasserspiegel.
Die Hauptaufgabe der Wasserhaltung besteht in der Absenkung des anstehenden Grundwasserspiegels um ganze zwei Meter. Im Anschluss können dann trockenen Fußes Fundamente, eine Tiefgarage und ein Keller unter dem Grundwasserspiegel hergestellt werden.
Das Wasser wird über Sammelleitungen zu den zwei Absatzbecken geführt. In diesen sollen sich etwaige Feinteile absetzen, bevor das Wasser in den Kuchelauer Hafen eingeleitet wird.
Herausforderung: Dichtheit der Baugrube!
Für die Grundwasserabsenkung muss die Baugrube dicht umschlossen werden, um Wassereintritt zu verhindern. Dies erfolgt mittels Spundwänden, welche über spezielle „Schlösser" zu einer durchgehenden und dichten Wand verbunden sind. Diese Umschließung wird bis zur dichten Ebene im Erdreich, dem sogenannten Stauer, hergestellt bzw. in die Dichtschicht eingebunden.
Nachdem die Dichtheit hergestellt ist, können die Brunnen mittels Trockendrehbohrungen vorbereitet werden. Im Falle von The Shore wurden 19 Bohrbrunnen mit 15 Unterwasserpumpen auf dem tausende Quadratmeter großen Areal errichtet und mit Voll- und Filterrohren vernetzt.
Herausforderung: Stabilität des Erdreichs!
Die Herstellung und das Betreiben dieser sogenannten Wasserhaltung ist immer eine Herausforderung, der man sich mit guter Vorbereitung stellen muss, damit die Stabilität des Erdreichs auch in der Umgebung sichergestellt bleibt.
Hierfür sind eine ausreichende Anzahl der Brunnen und Reservebrunnen, die zur Not zugeschaltet werden können, von Nöten. Es gilt dabei die Fließgeschwindigkeit des Grundwassers im Zaum zu halten und bei Pannen rechtzeitig informiert zu werden. Regelmäßige Kontrollbesuche der gesamten Anlage haben daher oberste Priorität. Ein SMS-Alarmsystem für etwaige Pumpenaussetzer oder Stromausfälle unterstützt hier die Kontrolleure an der Donau.
Zudem wird bei der Grundwasserabsenkung mit Geologen zusammengearbeitet. Bei The Shore mit Geolith Consult.
Bei einem solchen Vorhaben sitzen aber alle Partner klarerweise im selben Boot: Gemeinsames Ziel ist es, das Vorhaben in sichere Häfen zu bringen. Danke für die gute Zusammenarbeit: HABAU, Bachner, Bernegger und Heiss.
Eintrag: 22.02.2021
Lieber Herr Schmidt, Sie kennen den Immobilienmarkt in Wien wie Ihre Westentasche, daher haben wir uns erlaubt, gerade bei Ihnen mit unserem neuen Format „5 Fragen an unsere Partner“ zu starten.
Das ist ein Kompliment in zweifacher Hinsicht (lacht), ich freu mich!
1. Wie entwickelt sich derzeit der Immobilien-Markt in Wien und was können wir davon mitnehmen? Was ist in Wien anders als in anderen europäischen Großstädten?
Ich würde sagen, der Immobilienmarkt in ganz Österreich, vor allem aber in Städten wie Wien, erlebt aktuell spannende Zeiten. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien – seien es nun Häuser, Eigentumswohnungen oder Zinshäuser – ist ungebrochen hoch. Die Leute haben während der Pandemie Freiflächen und zusätzliche Arbeitszimmer zu schätzen gelernt; auch diese Erfahrung spiegelt sich in einem geänderten Suchverhalten beziehungsweise einer erhöhten Nachfrage von entsprechenden Immobilien wider. Und hier müssen meiner Meinung nach eindeutig auch die Bauträger geänderten Sachverhalten Rechnung tragen und bei der Wohnraumschaffung auf diese nun stärker ausgeprägten Bedürfnisse eingehen. Die 3SI Immogroup setzt seit jeher auf die Schaffung von Freiflächen. Sowohl im Altbau-, als auch im Neubausegment. Die Nachfrage nach unseren Immobilien ist wohl auch deshalb ungebrochen hoch.
Was in Wien anders ist als in anderen europäischen Großstädten: Wir haben eine ausgezeichnete Wohnqualität, viele Grünanlagen, den Wienerwald, den Prater, eine – in normalen Zeiten – lebendige, vielfältige kulturelle Szene. Die Infrastruktur ist hervorragend, die Menschen fühlen sich sicher in der Stadt. All diese einzelnen Facetten ergeben insgesamt das seit Jahren auch durch Umfragen bestätigte Bild der „lebenswertesten Stadt der Welt“.
2. Welche Herausforderungen waren in den letzten zwölf Monaten aufgrund der Pandemie besonders und wie konnten diese gemeistert werden?
Ich denke ganz allgemein war es plötzlich noch wichtiger als zuvor, immer wieder sich selbst und die Menschen in seinem Umfeld zu motivieren, nie aufzugeben, positiv zu bleiben und immer nach vorne zu sehen. Und diese Haltung auch gegenüber seinen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern zu demonstrieren, um zu zeigen: Wir sind füreinander da, auch in turbulenten und nicht immer rosig anmutenden Zeiten, wir schaffen das als Team! Das ist uns auch gelungen, wir haben – gemeinsam – das letzte Jahr großartig gemeistert und sind vielleicht sogar noch mehr zusammengewachsen.
Nachgefragt: Sie orientieren sich stark an traditionellen Werten wie Erfahrung, Fairness und Handschlagqualität – Werte, die hier auch Orientierung gegeben haben?
Absolut. Es gab durchwegs Momente, gerade am Anfang der Epidemie, wo man irgendwie gespürt hat: Keiner weiß so genau, wie alles weitergeht, wo man in ein paar Wochen oder Monaten steht. Da hat sich unser Credo gegenüber Partnern, Kunden und Mitarbeitern, dass unser Wort zählt – auch in vermeintlich schwierigen oder unsicheren Situationen – ungemein bezahlt gemacht. Es hat alle beruhigt zu wissen, dass die 3SI auch in Krisenzeiten fair agiert, zu ihrem Wort steht. Für uns, meinen Vater, meinen Bruder und mich, stand allerdings eine Abkehr von dieser Lebenseinstellung und Art der Firmenführung auch in keiner Sekunde zur Debatte.
3. Was sind Ihre aktuellen Herzensprojekte bzw. bei welchem 3SI-Projekt sollte man einmal bewusst vorbeischauen?
Ein absolutes Herzensprojekt ist für mich „The Masterpiece“ in der Skodagasse 15 im 8. Bezirk – das wir übrigens mit Neumayer umsetzen – ein prachtvoller, imposanter Bau, errichtet 1912 und voll der Historie. Ein Traumstilaltbau, in den wir rund 14 Millionen Euro investieren, in die umfassende Revitalisierung und Modernisierung sowie den Dachgeschoßausbau. Die Resonanz auf unsere Sanierungstätigkeiten war ungemein positiv und ermutigend. Für die kommenden Wochen sind zahlreiche weitere Baustarts anvisiert; es wird ein arbeitsreiches, aber großartiges Jahr, soviel steht heute schon fest!
4. Die Fachzeitschriften sind voll mit dem „Bauen der Zukunft“, lean und BIM kommen langsam auch in Österreich an, der 3D-Drucker druckt bereits in Deutschland ganze Häuser. Welche Einschätzungen haben Sie zu den ganzen Entwicklungen? Immerhin können die drei Schmidts ja schon auf Jahrzehnte lange Erfahrung und Tradition setzen.
Dass der technische Fortschritt auch weiterhin in der Baubranche Einzug halten und viel verändern wird, ist klar. Allein in den letzten zwei, drei Jahrzehnten haben sich Arbeitsprozesse stark verändert, allein nur wenn ich an unsere Tätigkeit als Bauträger denke. Man ist vernetzter und in vielerlei Hinsicht mit Sicherheit auch effizienter. Für mich haben neue Technologien oder Ansätze wie BIM durchwegs Vorteile, solange sie nicht zulasten des Produkts gehen. Die Sanierung unserer Gründerzeithäuser beispielsweise, die benötigt Zeit, vom ersten Gedanken durchführbarer Bautätigkeiten bis zur Abnahme auf der Baustelle. Natürlich kann ich das alles nun dank entsprechender Software effizienter gestalten, Leerläufe oder nicht notwendige Wege oder Meetings reduzieren. Aber großartige, kreative Ideen brauchen Zeit. Ich denke es gilt hier, einen Mittelweg zu finden. Was ich allerdings bereits heute ausschließen kann, ist, dass in einem unserer Häuser Material aus dem 3D-Drucker verwendet wird…das passt für mich nicht zusammen.
5. Was schätzen Sie an der Partnerschaft mit Neumayer Projektmanagement besonders, wo sollen wir jedenfalls dranbleiben?
Ich war mit Markus (Neumayer, Anm.) in der HTL Mödling, wir sind jetzt seit…einer gefühlten Ewigkeit…also einem Vierteljahrhundert, wenn man‘s genau nimmt, befreundet. Mich hat damals schon seine Gewissenhaftigkeit, seine Genauigkeit und seine Zielstrebigkeit beeindruckt. Dass er seine Talente zum Beruf gemacht hat, fand ich grandios. Mit Neumayer Projektmanagement zusammenzuarbeiten heißt für uns, einen gewissenhaften, genauen Partner an der Seite zu haben. Jemanden, auf den man sich zu 100% verlassen kann… das ist durchwegs beruhigend und stressmindernd (lacht)!
Abschlussfrage – außer Konkurrenz: Haus am Land mit Hund und Garten? Oder Penthouse in Wien mit Blick zum Kahlenberg?
Nun ja, aktuell lebe ich mit meiner Frau, meinem Sohn und meinem Hund am Land, samt Garten (lacht)! Das allerdings nach Jahren in der Stadt, die ebenso großartig waren. Was die Wohnraumschaffung durch uns, die 3SI, anbelangt: definitiv das Penthouse in Wien mit Blick zum Kahlenberg. Oder über den Augarten. Oder die Weinberge. Wir haben hier schönerweise als Bauträger viele dieser Blicke ermöglichen können!
Fotos © 3SI Immogroup/ Philipp Schuster
Eintrag: 01.02.2021
1904 begann der Bau der Kaiserbadschleuse am Wiener Donaukanal mit maßgeblicher Beteiligung des berühmten Jugendstilarchitekten Otto Wagner – sein Schützenhaus am gegenüberliegenden Ufer gibt es noch heute. Die restliche Wehranlage blieb aber bis zuletzt ungenutzt, obwohl mitten im Herzen Wiens und direkt am Treppelweg des Donaukanals, der heute ein beliebter Ort zum Flanieren, Joggen, Radfahren oder für andere Corona-konforme Beschäftigungen ist. Zeit also, die alte Kaiserbadschleuse wiederzubeleben, dachte sich die Stadt und beauftragte Neumayer Projektmanagement Mitte 2020 mit der Umsetzung der Neugestaltung des denkmalgeschützten Areals.
Wenig Zeit und fordernde Lage
Der historische Bauteil sollte mit dem Ufer mittels zweier Brücken verbunden, die Schleuse selbst überplattet und schließlich die gesamte Fläche gärtnerisch gestaltet werden. Dieses doch außergewöhnliche Projekt war mit einigen Herausforderungen verbunden. Hier die wichtigsten drei:
- Zeitdruck: Innerhalb von nur drei Monaten sollte das Projekt fix, fertig und übergabereif sein.
- Lage: Auf der einen Seite das Wasser, auf der anderen die U-Bahn, die nicht nur parallel verläuft, sondern auch unter der Kaiserbadschleuse Brandrohre zur Entlüftung benötigt.
- Viele Gewerke: Aufgrund der vielfältigen Anforderungen galt es für Neumayer Projektmanagement elf Gewerke effizient zu koordinieren. Neben dem Baumeister (GU) galt es Fertigteilwerk, Tiefbauer, Elektriker und Installateur, Schwarzdecker, Tischler, Pflasterer und Asphaltbauer, Schlosser und zuletzt Gärtner, gut und effizient zu koordinieren.
Mit Kompetenz und Partnerschaft zum Erfolg
Die erfolgreiche und pünktliche Umsetzung ist zurückzuführen auf hohe fachliche Kompetenz, eine partnerschaftliche Herangehensweise und Leidenschaft am Projekt. Technisch ist vor allem der Einsatz eines Schwimmkrans auf einem 180 Meter langen Trageschiff zu nennen, um den Herausforderungen der Lage Herr zu werden (die wichtigsten technischen Details siehe auch hier).
Bei Neumayer Projektmanagement steht die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit allen Beteiligten – von unseren AuftraggeberInnen, über die beschäftigten Gewerke bis hin zu jedem und jeder einzelnen MitarbeiterIn – im Vordergrund. So war es auch bei diesem Projekt, bei dem sehr viele Partner eingebunden waren. Allen voran das Wiener Gewässer Management (Bauherr) und die Strabag (Generalunternehmer).
Das Ergebnis: Ein Ort, an den man gerne zurückkommt
Die Kaiserbadschleuse erstrahlte pünktlich am 1. Oktober 2020 in neuem Glanz. Es wurde nicht nur ein herausforderndes Terrain bebaut, sondern es war auch möglich alle Budgetanforderungen sowie Fristen einzuhalten und einen Platz zu schaffen, an dem man auch als Projektverantwortlicher gerne zurückkommt.
Eintrag: 01.02.2021
Vom ersten Tag an hat er sich nach der HTL im Unternehmen (2016), im Team und in seinen Projekten voll eingebracht. Er geht die Schritte, die einen weiterbringen und weiß schon ganz genau, dass es im Projektgeschäft nur ein gemeinsames Weiterkommen gibt. Denn: „Nur wenn alle an einem Strang ziehen, wird das Projekt auch ein echter Erfolg“, wie er selbst sagt.
Projekte, die mit Stolz erfüllen
Herr Unterberger kennt seine Verantwortung und seinen Handlungsspielraum in allen Projektphasen. Gerade das Durchbeißen bei Herausforderungen treibt ihn oft zur Höchstform. Und spätestens, wenn die Schlüssel übergeben sind, dann wird’s doch noch einmal so richtig persönlich: zum Beispiel, wenn die Laufrunde am Sonntag dann an dem einen oder anderen Projekt vorbeiführt. Das exklusive Wohnprojekt The Shore an der Donau oder die Schwimmenden Gärten am Donaukanal eigenen sich dazu genauso gut wie The Masterpiece in zentraler Lage.
Wissen, das zur Bestform führt
Der Drang sich weiterzubilden hat noch nie geschadet. Fach-Vorträge und Software-Schulungen gehören genauso dazu, wie sich mit neuen Formen des Bauens auseinanderzusetzen, weiß der Absolvent der HTL-Mödling. So konnte David Unterberger bereits sein weiterführendes Wissen aus Lean-Workshops bei der Umsetzung des größten ÖAMTC-Stützpunktes in Wien auf den Prüfstand stellen – mit Erfolg.
„David ist entschlossen, dynamisch und ruhig. Eigenschaften, die nicht nur seine TeamkollegInnen und ich zu schätzen wissen, sondern auch unsere PartnerInnen, mit denen er täglich arbeitet“, weiß Geschäftsführer, Bmst. Ing. Markus Neumayer.
Freizeit ist zum Ausgleich da
Auch in seiner Freizeit geht David Unterberger eine Challange nach der anderen an. Am Klettersteig und beim Laufen geht er gerne an seine Grenzen und im Freundeskreis darf es dann auch einmal einfach nur lustig sein. So findet man ihn im Winter beim Snowboarden auf der Piste und danach – so Corona es erlaubt! – beim Aprés Ski in der Hütte.
Eintrag: 30.01.2021
Wenn Sie an einem Projekt der ersten Stunde vorbeispazieren – denken Sie sich dann, dass Sie heute manches anders angehen würden?
Ich denke jeder Bautechniker und jeder Planer will mit fortschreitender Erfahrung immer mehr aus seinen Projekten herausholen. Vor allem weil sich ja Bautechnik und Normen auch stetig weiterentwickeln. Persönlich freut mich aber natürlich unsere gigantische Entwicklung als Team. Vor fünf Jahren waren wir stolz darauf, Wohnhäuser mit 20 Wohnungen errichten zu können. Darin sind wir nach wie vor richtig gut – mittlerweile errichten wir aber auch Projekte mit 400 Wohnungen und mehr, ohne Probleme.
Werden mit den Projekten auch die Herausforderungen größer?
Natürlich, aber wir sind überzeugt, dass wir diese Aufgaben gut bewältigen können. Nicht aus einem übertriebenen Selbstbewusstsein heraus, sondern weil man sich auf unsere Kolleginnen und Kollegen einfach verlassen kann. Wir haben bei uns einen sensationellen Mix von jungen Wilden und alten Hasen aus den verschiedensten Disziplinen versammelt – mit insgesamt 250 Jahren an Berufserfahrung. Sie bilden die Speerspitze, führen alle Beteiligten sicher durch das Projekt und sorgen dafür, dass alle an einem Strang ziehen. Denn was man nicht vergessen darf: Bauen ist und bleibt ein Mannschaftssport. Deshalb ist uns gute Partnerschaft auch so wichtig.
Was versteht ihr unter Partnerschaft?
Wir müssen von dem Gedanken wegkommen, dass einer allein, sei es der Architekt, der Planer oder die Bauaufsicht, alles weiß und alles kann. Dafür ist heute alles viel zu komplex. Der Schlüssel zum Erfolg ist die partnerschaftliche Zusammenarbeit. Nicht nur innerhalb des Teams, sondern auch mit Gewerken, Konsulenten und allen anderen Projektbeteiligten bis hin zu den Auftraggebern. Das bedeutet auch, dass wir Projektziele und den Weg dorthin mit allen Beteiligten gemeinsam definieren, damit nicht nur einer vorne steht und zieht, sondern alle gemeinsam schieben.
Es geht also auch um Augenhöhe?
Augenhöhe ist ganz wichtig. Sowohl was den persönlichen Umgang als auch was die fachliche Expertise betrifft. Man muss offen und ehrlich miteinander reden können, um wirklich effizient zusammenzuarbeiten. So ein Umfeld entsteht aber nicht von allein. Das setzt ein bewusstes, starkes Projektmanagement voraus, und in dieser Rolle sind wir in der Branche ein echter Vorreiter. Wir wollen durch partnerschaftliche Zusammenarbeit das wirtschaftliche und technische Maximum herausholen – und dafür geben wir oft ein Stück mehr als andere.
Wie kann man sich „ein Stück mehr geben“ vorstellen?
Das zeigt sich in vielen kleinen Dingen. Etwa darin, dass wir Wohnungen vor der Übergabe lieber noch einmal begehen, um sicherzustellen, dass möglichst keine Mängel vorliegen; dass wir die Pläne auch nach der Freigabe noch einmal durchgehen, wenn wir etwas finden, das sich optimieren lässt. Solche Dinge muss man bei uns nicht einfordern, sie liegen in der DNA unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Das hat sich auch bei einem Refurbishment-Projekt für die Immofinanz AG am Wienerberg gezeigt. Dort haben wir alle Allgemeinbereiche neu gestaltet – und zwar bei laufendem Betrieb. Wir haben also ein Konzept entwickelt, das sehr viel Wochenend- und Nachtarbeit erforderte. Natürlich wird Nachtarbeit entsprechend vergütet, aber wenn man 30 bis 40 Tischler braucht, um innerhalb von sechs Stunden eine Einrichtung zu erneuern, geht das nur dann in der gewünschten Qualität, wenn man als Projektleiter auch selbst um zwei Uhr früh vor Ort ist. Und das ist es schlussendlich, was unsere Projekte zu dem Erfolg führt, den die Auftraggeber an uns schätzen.
Egal wie erfolgreich ein Projekt abläuft, irgendwann kommt immer der Punkt, an dem etwas Unvorhergesehenes passiert. Wie geht ihr mit solchen Situationen um?
Durch gutes Projektmanagement und eine ordentliche Bauvorbereitung lassen sich viele Probleme schon im Vorhinein vermeiden – am Plan kann man nämlich noch alles wegradieren. Vor Ort hilft dann nur noch der Baustellenradiergummi, und der ist bekanntlich die Hilti. Es ist auch ganz entscheidend, dass wir unseren Auftraggebern von Anfang an auf Augenhöhe begegnen und sie realistisch beraten. Wir sind ganz sicher keine Jasager, nur weil es der Auftraggeber haben will. Wenn es dennoch Schwierigkeiten gibt, gibt es nur eines, was man tun kann: eine möglichst effiziente Lösung finden, mit der alle gut leben können.
Apropos Jasager: Bei der Frage, ob ein effizienter Dachgeschoß-Ausbau möglich ist, sagen viele nein. Eure Antwort ist eine andere, nämlich Next Level.
Ganz richtig. Bei jedem Dachgeschoß-Ausbau hat man mit denselben Problemen zu kämpfen – Witterung, Wassereintritte und das mangelhafte Zusammenspiel der Gewerke. Die Lösung für diese Probleme gibt es auf ebener Erde bereits: den modularen Holzbau. Oder, noch ein Schritt weiter: den Raumzellenbau. Das heißt, dass Raummodule werkseitig vorproduziert und vor Ort nur noch zusammengesetzt werden. In einer intensiven einjährigen Planungsphase haben wir dieses Konzept auf das Dachgeschoß verlegt und gemeinsam mit unseren Partnern Next Level entwickelt.
Das Interview und mehr zum Download in unserem Imagefolder.
Eintrag: 05.02.2021
Alle Vorteile von Next Level auf einen Blick.
Hochwertig. Und trotzdem günstig. Wir sind der Partner, der’s schafft, den Dachgeschoß-Ausbau wieder leistbar zu machen – für Bauträger ebenso wie für die Mieterinnen und Mieter. Denn mithilfe von Next Level erfüllt die Baustelle alle Sanierungsziele und kann dennoch innerhalb der Kostenobergrenze der Wiener Wohnbauförderung abgeschlossen werden.
Fixe Kosten. Fixe Bauzeit.
Dank des hohen Industrialisierungs- und Vorbereitungsgrades steigt mit Next Level sowohl die Kosten- als auch die Terminsicherheit – und das bei einer stark verkürzten Bauzeit. Durch die Zusammenarbeit mit professionellen Generalunternehmen wird zudem auch der Vergabeprozess reduziert. Die rasche und ökonomische Umsetzung ist also garantiert.
Weniger Komplikationen. Mehr Komplimente.
Im Vergleich zu konventionellen Methoden verkürzt sich die Baudauer mit Next Level um etwa zwei Drittel. Das bedeutet nicht nur weniger Lärm und Schmutz, sondern auch eine enorme Reduktion der Komplikationen durch Wassereintritte oder andere Witterungseinflüsse. Mieterinnen und Mieter der unter der Baustelle liegenden Wohnungen werden so spürbar entlastet.
Schnell aufgesetzt. Einfach umgesetzt.
Große Teile der Bauabwicklung können dank des modularen Konzeptes schon vor dem Start der Baustelle abgeschlossen werden. Die Raummodule werden in genormten und standardisierten Prozessen vorproduziert und erfüllen so alle statischen, brandschutztechnischen und rechtlichen Vorgaben. In Verbindung mit unserer hochwertigen Bauvorbereitung und -überwachung können Dachgeschoße so effizient und ökologisch ausgebaut werden.
IBA_Wien 2022
Wiens erste internationale Bauausstellung (IBA_Wien 2022) sucht nach wegweisenden Lösungsvorschlägen für neues soziales Wohnen. Wir sind mit Next Level mit dabei!
Austrias next Top-Modul.
Das Herzstück von Next Level bilden unsere innovativen Raummodule – sie werden nach allerhöchsten Qualitätsansprüchen vorgefertigt. Mit einer effizienten und durchdachten Raumaufteilung, in der alle wasserführenden Leitungen einer Wohnung in einem einzigen Modul zusammengefasst werden, gelingt es uns, die Produktionskosten zusätzlich zu verringern.
Moderne Konzepte. Moderne Prozesse.
Beim modularen Holzbau wird die Bauweise von morgen bereits heute sichtbar. Auftraggeber, Auftragnehmer und die relevanten Schlüssel-Gewerke sind von Anfang an in den Projektablauf involviert. Moderne Prozesse, agiles Projektmanagement und neueste Technologien führen dazu, dass BIM (Building Information Modeling) und Lean Management bereits heute Anwendung finden.
Eintrag: 05.02.2021
Denn nur der partnerschaftliche Umgang ermöglicht einen reibungslosen Ablauf und schafft so den maximalen Projekterfolg – wirtschaftlich, aber auch für jeden persönlich.
Dieses Verständnis leitet uns. Und damit möchten wir auch einen positiven Beitrag zur Entwicklung unserer gesamten Branche leisten
Partnerschaft
Alle Projektbeteiligten zu verstehen, ist die Grundlage für effiziente Zusammenarbeit. Wir agieren auf Augenhöhe und schaffen damit ein respektvolles Klima in jedem Projekt.
Kompetenz
Allumfassend zu entwickeln, zu planen und zu denken, das macht uns aus. Um innovative Lösungen zu finden, wollen wir immer einen Schritt voraus sein.
Leidenschaft
Unsere Motivation und unser Engagement gehen auch auf dem Zielsprint nicht verloren. Wir geben alles, um am Ende voller Stolz ein fertiges Projekt zu übergeben.
Wir machen die Projekte unserer Kunden zu unseren.
Wir setzen von Beginn eines Vorhabens darauf, unsere Auftraggeber zu verstehen.
Wir haben die definierten Ziele und das magische Dreieck „Qualität, Kosten und Termine“ im Blick.
Wir übernehmen in jeder Phase und mit jeder Faser Verantwortung für unsere Projekte.
Wir sind erst dann zufrieden, wenn es auch unsere Auftraggeber sind.
Wir begegnen unseren Partnern auf Augenhöhe. Sowohl am Besprechungstisch als auch auf der Baustelle.
Wir setzen unsere Erfahrung und unser Netzwerk ein, um passende Lösungen für jedes Projekt zu bieten.
Wir verstehen Kommunikation als wichtiges Werkzeug, um den zunehmenden Bedarf an Abstimmungen zu bewältigen.
Wir ziehen alle an einem Strang.
Wir schätzen die Fähigkeiten jedes Teammitglieds und achten darauf, diese auch einzusetzen.
Wir lernen von- und miteinander und animieren uns immer wieder zu neuen, kreativen Ideen.
Wir stehen zueinander und gehen auch gemeinsam durchs Ziel.
