5 Fragen an Prok. Günter Wenty von der Raiffeisenbank Weinviertel Nordost
Im Interview mit Prok. Günter Wenty, dem Leiter des Kompetenzcenters für Großkunden der Raiffeisenbank Weinviertel Nordost und Herrn Daniel Huber, Stellvertretender Leiter des Kompetenzcenters und Nachfolger, berichten die beiden über die Veränderungen und Herausforderungen, die die Bau- und Immobilienbranche in den letzten Jahrzehnten erlebt hat, und betonen dabei auch die Bedeutung partnerschaftlicher Zusammenarbeit für gemeinsamen Erfolg.
1. Nach Jahren der Niedrigzinspolitik hat die EZB die Leitzinsen kontinuierlich angehoben. Welche Auswirkungen sehen Sie für die Bau- und Immobilienwirtschaft und kann man das aktuelle Geschehen mit Entwicklungen aus vergangenen Jahrzehnten vergleichen?
Die Anhebung der Leitzinsen hat starke Auswirkungen auf die Bau- und Immobilienwirtschaft. Die Finanzierungskosten haben sich durch die Zinserhöhungen verdoppelt. Es ist ungewiss, ob die errichteten Projekte zu den kalkulierten Preisen verkauft werden können. Die in kürzester Zeit gestiegenen Zinsen, als auch die neue Verordnung betreffend privater Wohnbaufinanzierung (KIM-V), haben zu einem starken Rückgang der Kreditnachfrage geführt. Der Immobilienmarkt ist verunsichert, daher werden Projekte teilweise zurückgestellt.
Die letzte Hochzinsphase gab es im Zuge der Finanzkrise im Jahr 2008. Der 3- Monats-Euribor ist damals kurzfristig auf über 5 % gestiegen und anschließend binnen eines Jahres auf unter 1 % gefallen. Dies ist jedoch nicht mit der derzeitigen Situation vergleichbar.
2. Die Dynamik rasch steigender Immobilienpreise hat sich in den letzten Monaten eingebremst. Was spricht mittel- und langfristig für wieder steigende Immobilienpreise und welchen Einfluss nehmen diese auf Finanzierungsmöglichkeiten von Immobilienentwicklungsprojekten?
Die Zinsen sollten sich laut Prognosen im 2. Halbjahr 2023 auf hohem Niveau stabilisieren, ab dem 2. Halbjahr 2024 ist mit leicht sinkenden Leitzinsen zu rechnen. In guten Lagen in Wien als auch im Speckgürtel rund um die Bundeshauptstadt, dürften, aufgrund der nach wie vor vorhandenen Nachfrage nach Immobilien, die Preise wieder anziehen. Infolge der seit August 2022 geltenden Verordnung für private Wohnfinanzierungen ist jedoch davon auszugehen, dass die Preisanstiege moderater ausfallen werden als in den Jahren davor.
Die Finanzierung von Immobilienprojekten wird dann wieder interessant, wenn der Zugang zu Wohnkrediten gelockert wird und die Konditionen, speziell für Projektfinanzierungen, wieder günstiger werden.
© Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
3. Vor dem Hintergrund des Klimawandels steigen Anforderungen an klima- und zukunftsfitte Gebäude – sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsgebäuden. Wie wirkt sich das auf Finanzierungsmöglichkeiten aus, welche Chancen schafft das für die Bau- und Immobilienwirtschaft?
Es werden Förderungen bereits stark an energiesparende Maßnahmen gekoppelt. Auch steigen durch diese Anforderungen die Kosten für die Errichtung von Projekten und somit die Finanzierungskosten. Für Jungfamilien wird es zusehends schwieriger die erforderlichen Eigenmittel in Höhe von 20 % aufzustellen, als auch die geforderte 40 %ige Schuldendienstquote (die Kreditrate darf max. 40 % vom Einkommen betragen) zu erfüllen.
Für die Bauwirtschaft bekommt die thermische Sanierung einen immer größeren Stellenwert. Ebenso sind die Banken bezüglich Sanierungsfinanzierungen gefordert bzw. wird zukünftig das Thema Nachhaltigkeit in der Kreditentscheidung und Bepreisung eine gewichtige Rolle spielen.
4. Sie treten im Juni in den wohlverdienten Ruhestand an. Was waren im Rückblick auf die Zusammenarbeit mit Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche die großen Veränderungen und Herausforderungen der letzten Jahrzehnte?
Die Ansprüche an die Bau- und Immobilienbranche sind stark gestiegen. Qualitativ hochwertiger Wohnraum wird stärker nachgefragt. Die Immobilienpreise sind kontinuierlich gestiegen – damit auch die Finanzierungskosten. Vor 10 Jahren war es noch undenkbar, dass sich eine Jungfamilie eine Immobilie um € 400.000,00 bis € 500.000,00 leisten kann. Dies wurde erst möglich durch das lange extrem niedrige Zinsniveau und der Möglichkeit der Absicherung dessen durch Fixzinskredite. Der Zuzug in Wien sowie im umliegenden Speckgürtel fordert laufend neuen Wohnraum Dadurch sind die Grundstückpreise stark noch oben geklettert, ebenso die Kaufpreise für Immobilien.
5. Welchen Stellenwert hat für Sie persönlich partnerschaftliche Zusammenarbeit und welchen Anteil hat diese an gemeinsamen Erfolgen?
Für mich ist es sehr wichtig, dass man mit einem verlässlichen Partner zusammenarbeitet. Das schafft gegenseitiges Vertrauen und man kann mit ruhigem Gewissen den Partner an Kunden weiterempfehlen. Partnerschaftliche Zusammenarbeit auf Augenhöhe ermöglicht uns als Kreditinstitut das Risiko von „Fehleinschätzungen“ zu minimieren. Der Finanzierungskunde bekommt im Gegenzug die Sicherheit, dass sein Projekt positiv abgeschlossen werden kann. Mögliche Nachfinanzierungen können schon im Vorfeld eingegrenzt bzw. gänzlich verhindert werden. Das positiv abgeschlossene Projekt zum kalkulierten Preis ist der beste Beweis für partnerschaftliche Zusammenarbeit und gemeinsamen Erfolg.
© Neumayer Projektmanagement/ Alexander Müller
Eintrag: 17.05.2023